购物中心管理(购物中心精细化运营管理)

购物中心是现代城市或城镇中常见的建筑，是集购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、会展、信息设施于一体的商业设施。购物中心的经营管理是怎样的？购物中心的运营管理要点是什么？我给你带来了一些关于“购物中心运营与管理”的知识，其中也许你需要。

购物中心经营管理要点

购物中心运营管理:投资第一:一个购物中心成功与否，与前期的投资导向、结构设计、租户选择有着极其重要的关系。

1.投资导向:投资导向包括购物中心的主题导向、面积比、租售比、业态和功能比。

购物中心根据面积和周边消费者数量分为三个档次——区域或大型购物中心，旅游区消费者超过65438+万人；拥有至少40，000名顾客的区域或社区购物中心；在本地或附近的购物中心，客源范围内的消费者数量约为10000人。不同级别的购物中心决定了不同的主题定位和运营思路。根据周边人口分布和体量，滨江新天地应该属于区域性大型购物中心。一般这类购物中心35%用于总店，25%用于二级总店，40%用于商业店。主力店是指面积在5000平方米以上的业态，如百货商场、大型超市、电影院等；第二主力店约1300-3000平米，如电器城、体育广场、儿童游戏城、手机城等；商业店铺在500平米以下。

至于租金产出的比例，35%的主力店只能占15%的租金产出，25%的二级主力店占30%，40%的商业店占55%的租金产出。也就是说，匹配租金时，要捆绑第二家总店。

从业态的功能比例来说:在商业领域，如果超市经营商品，百货商场经营品牌，那么购物中心经营业态。作为一个多功能的商业综合体，购物中心各种业态的组合搭配无疑是其成功运营的关键。那么什么样的“格式组合”才是最合理的呢？

一般情况下，零售、餐饮、娱乐三大业态大致可以按照5: 3: 2的比例进行布局，这是业内推崇的购物中心黄金设置比例。但是，这些必须根据当地的消费习惯和市场情况进行调整。以滨河新天地为例，周边的华联和众美服装广场，本项目的沃尔玛和北国商城，零售占比已经趋于饱和，但周边的餐饮文化、休闲娱乐还是比较少，需要走差异化路线，与其他零售业态形成互补。随着现代生活节奏的加快，邻居之间的交流被忽视了。所以，去购物中心不仅可以放松、健身，还可以交朋友。这种大型综合购物中心可以让人停留一天，至少几个小时。为什么现在购物中心需要开发更多的文化娱乐内容？说白了就是增加人的滞留期来提振零售。就租金容忍度而言，购物中心的租金容忍度从高到低依次是彩车和临租、服装店、珠宝眼镜店、专业店、餐厅、总店、娱乐。但是我们也有从前期运营的购物中心的经验，哪个购物中心在娱乐、休闲文化、健身方面做得好，哪个购物中心就会火。

另外，商业很难有一个标准化的格式。就算在阳泉建一个新世界，它的业态组合也一定会和今天的新世界完全不一样，因为只有差异化、错位经营才能让* * * *辉煌。

2、泊位划分

事实上，在购物中心的前期和运营中，店铺划分有着非常隐蔽但科学的一面。一般需要保证一个人流线上的所有店铺都有一个好的外展面，但是外展面的总长度是固定的。在某个展示面上放置尽可能多的店铺是一门学问。再看万象城的店铺划分，招商的时候在这方面有一些不足，比如中国移动和好伦格的店铺划分，开沃的区位划分。

3、动线设计:商业上有两句名言，一句是“过街死”，一条街着火，一条街死；还有一种说法是“差一步差三成”。隔壁即使开门，客流也过不去，生意差三成。这些都说明了商业活动的重要性。针对已经建成的购物中心，如果人流流线不畅，有些人需要改建。例如，地板水平动线设计的目的是在同一平面上充分展示店铺的空间，让消费者可以很容易地看到店铺中的展示细节。在大型购物中心，建议使用专卖商店或多品种商店，使专题活动更加紧凑。如果有中庭，商铺和招牌尽量开向中庭，面向视觉焦点，达到聚集效果。

横向通道的动线设计也有很多种方式，比如“一”和“十”字线，“y”或“t”和“l”形，环形等。典型的例子就是宜家的造型，目的是让消费者视觉透明，让所有的店铺“* * *”都好，尽量做到无盲区，处于购物者的盲区。做好这一点并不容易，需要管理层的不断努力，并根据需要在实践中不断完善。

此外，购物中心的人行过道不能太长，以至于让人忘记从一头走到另一头的想法，还应该有一些改变，比如宜家在长长的过道中间加了一条快车道，这样更人性化，也更方便。

4.租户选择

购物中心的业态包括:总店、专卖店、临时租赁、社区服务、餐饮设施、商务休闲娱乐设施。但是，同一个业态不同的购物中心，应该选择不同的租户。

总店和副总店的租户都是经过慎重确定的，有些业态适合中心商圈，有些业态适合副中心区，有些业态适合郊区。在核心商圈，不能搞建材家居，也不适合郊区的百货、珠宝。有商业规则。总店建在哪里有很多学问，要根据购物中心的地址和规模选择合适的业态。比如在副中心区域，选择新兴业态。如果还在核心圈，就不要选择大卖场。尽量选择租金较高的业态，在郊区尽量聚集大众化的业态。

运营型:主要指商场的统一管理，商户的淘汰升级，客服的维护。

统一管理是指对整个商场进行统一管理，形象布置、宣传、业务人员管理、商品管理、装修设计施工管理、导购规范等都有统一的标准。

总店就是总店，品牌店就是品牌店。每一个租户都应该有一个独特的“品牌”来打动客户并再次光顾。商场的租赁和管理尽量不要引入无特色的二房东，不便于统一管理，也不利于商场的统一形象。滨河新天地三楼，3000多平米，就是一个例子。应该是二级总店。应该有自己的经营理念和运营模式，通过自己独特的运营来吸引客流，而不是简单的小商户拼凑。最终没有形成自己的竞争力，导致恶性循环。小租客生意不好会抱怨没有客流，但又不能形成有客流的消费，因为不是给你的。还应该有自己的管理和明显的标志，让人一眼就能看出这是一个什么样的购物场所，就像去苏宁是买家电，去一线是买时尚服装一样。再比如，就算苏宁做不下去了，也会有一个国美，大家都知道苏宁做不下去了，而不是觉得这个购物中心做不下去了，不利于商场的统一管理。

逐步淘汰商户:我们不能保证找到的商户都活得很好，有一部分可能会在很短的时间内消失。一般来说，购物中心前三年的掉铺率会达到30%，尤其是第一年。小租户的特点就是只能* *兴旺，不能* * *吃亏。发生火灾的时候，他们想尽办法挤进去，生意不好的时候就离开，但是小租客的好处是可以承受不断上涨的房租。所以，招满商人，创业，绝不是运气好。第一年可能下降30%，补齐后第二年可能下降20%。这种调整是一个永恒的循环。另外，如果商家活得好，商城管理也要保证每年10%的淘汰率，保证商城的新鲜度和升级度。

同时，作业应采取放水养鱼的原则。由于购物中心经营的长期性特点，采用合理的租金和优质的服务对整个购物中心进行加热，然后根据经营状态适当稳定地调整租金；这样开发者和商家才能共同成长。放水养鱼的道理可以理解为“先得人心，再做生意”的道理。

客服和维护:购物中心的客服重点是吸引更多的顾客，让他们成为忠诚的顾客，主要是通过人性化、细微化的服务，比如在服务台增加借伞、婴儿服务、会员服务等等。

购物中心运营管理:策划宣传是指购物中心的营销策划。

购物中心营销包括节日营销、场地营销、明星营销、总店营销、文化营销等营销方案。各购物中心的营销围绕“繁荣市场-提升品牌-创造利润”的不同阶段，实现了不同的目标。

1，节日营销是购物中心的必备技能，即“大节大于小节，不造节”。所有的节日因素都要挖掘出来，比如春节、国庆、母亲节、儿童节、清明节、端午节、情人节、情人节、国内情人节、国际情人节等等。如果没有节日，就尽量搞周年庆典等等。

2.文化营销是购物中心打造个人品牌的重要方式之一。不同的购物中心有不同的文化营销方式，如天津八里台新文化广场，通过“创意市集”打造独特的青春、原创文化时尚淘宝购物天堂。滨河新天地通过“畅饮世界杯，荣耀新天地”啤酒节和与电视台合作打造的梦想狂奔、快乐少年，打造山城独一无二的休闲、娱乐、避暑、时尚购物场所。

3.明星营销:明星营销是购物中心短时间内制造人气的最有效方式。适合购物中心开业初期快速扩大知名度，但成本也高。正常运营期间，可根据商场情况适当安排。

4，总店营销，总店就是要它做宣传，吸引人，你得让它每天，每周，每个月都做促销，不用我，我就找到你，逼着他做促销。付钱让总店进来，就是让它变成牌坊，就是为了吸引你的人气。你没有这个问题。你为什么想要它？

5.场地营销:每个购物中心的室内中庭和室外广场是购物中心整体结构布局中的关节。有效利用上述场地和营销活动，可以人为实现客流转移。比如滨河新天地商业广场，B1路段沃尔玛附近客流较大，但B5附近由于百货公司不营业，客流稀少。在B3广场B3中庭举办车展、户外演出、特卖会，可以有效地将B1的客流转移到B5。同样，中心广场是连接南北的重要景观场所。增加中心广场的活动频率和独特景观，培养客户的光顾习惯，对北方招商运营有着不可估量的作用。

购物中心的经营管理:购物中心的物业管理保障

购物中心的物业管理是购物中心运营的重要组成部分，为商业广场的运营和购物中心硬件设施的安全、正常、经济运行提供了重要保障。

物业管理水平的高低可以直接体现购物中心运营管理的能力，是商业广场物业不断升值的重要因素之一，离不开招商、运营、策划。

物业管理是成本控制的重要组成部分。管理涉及的事项和专业领域非常广泛，大到建筑、设备，小到花草树木的养护，都是各个领域的专业工作，不是一般开发商能够独立承担的。有些工作甚至需要委托专业公司协助。一个好的资产可以持续65，438+00年，20年。比如，理论上电梯可以使用10年。用的好的话可以用15年。这五年都是赚回来的。一个商场有多少部电梯，这个维保工作很重要。

购物中心的经营与管理:产权购物中心管理办法

租售控制

做商业地产最理想最好的模式是只租不卖，统一规划，统一运营，统一管理；但由于我国商业地产金融政策不完善，开发商没有融资渠道，所以实行销售商铺分离，实现资金回笼，导致所有权和经营权分离。这也是中国的特色。回避销售谈租不卖不现实，但如何做到租售平衡，既能保证资金回笼，又能让购物中心健康发展，是业内讨论最多的。天津很多项目都是不统一租赁就卖，比如塘沽的八路圆明，开发区的唐人街，建了五六年了，现在都还空着。如果一个购物中心能把销售额控制在50%以内，对项目租赁和运营会更好。

回租管理

关于售后回租，目前业内回租一般是3-10年。回租回报率在6%-10%之间。回租管理一般在开业前设定一个回租期，开业后随着业务业态的丰富和调整，需要根据业务情况进行调整。回租政策与租金单价、销售单价、增加年限密切相关。比如滨河新天地规划的时尚购物中心淘乐汇，就是基于租户经营特点的回租政策。

停靠管理

出售后，无论是返租，业主自己经营，还是以租代售，最终都要回归业主的对接管理。比如五年回租，五年内购物中心基本成型。五年后，除了少数重要店铺，租户和业主基本都要自己对接。管理公司作为开发商的运营管理机构，转变为纯粹的物业和商业管理公司，对届时可能产生的全体业主或业主成员负责。但由于是总店，一般购物中心的最大拥有者还是开发商，除非总店门店整体出售。车主对接的时候要注意时间的错位。为了避免对接失败导致商铺大规模撤场，回租结束时间和业主对接节点要安排一个时间差。2008年天津奥城商业广场业主对接时，其中一个小区被彻底清空，还给了业主。到目前为止，该区尚未运营。但由于时差原因，其他区80%以上在返还业主时已安排租户和业主自行对接，业务经营未受影响。

从电梯运行看购物中心的经营管理

7月26日，湖北荆州安良百货发生扶梯事故，造成1人死亡。电梯的安全管理再次成为人们关注的焦点。现场视频显示，当扶梯上方的踏板出现故障时，扶梯并没有停止运行，导致了“吞人”的惨剧。在购物中心遍地开花的当下，面对庞大的客流，除了过硬的设备质量和良好的品牌，电梯等设备的运行如何保证安全，让消费者放心？

建发东方红广场，位于银川新华商圈核心位置，是宁夏最受欢迎、最赚钱的商业综合体，节假日客流4-6万人。为了做好广场设备的安全运行工作，建发集团成立了专门的小组，制定了设备运行的管理标准和程序，对自动扶梯进行严格的调查和检查，每半个月委托专业公司对自动扶梯进行维护保养，每年定期到自治区机电特种设备安全检测所进行检测，实现了10年来设备运行零事故。

建发大悦城，总建筑面积84万_，辐射周边500公里内2000万人口，拥有数百部自动扶梯。为了给消费者提供安全、舒适、高端的购物环境，建发集团精心挑选并安装了全球最大的自动扶梯制造商、全球第二大电梯供应商迅达电梯的电梯设备。目前，首批38台自动扶梯设备已在现场安装完毕。

为了达到国际标准的安装质量要求，迅达集团派出三名技术经理现场跟踪大悦城的施工进度。迅达还专门采购了一批全新的曳引绳、锁具等起重工具，以保证电梯的安装质量。大悦城的设备运营团队也在全程跟进电梯安装进度，为后期设备安全运营打下坚实基础。

在大悦城后期的运营管理中，建发集团将秉承“满意在建”的理念，在成熟经验的基础上，以更高的标准和国际化的视野，组建专业团队管理设备的运营，将大悦城打造成为老百姓舒适、智慧的购物中心。

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