如何加强房地产行业的税收管理
(二)完善税收保护网络。第一，密切部门合作。完善内外信息共享机制，建立健全与发展改革委、房管、规划、建设、财政等部门的信息沟通制度，在政府领导下定期召开联席会议，全面掌握房地产开发企业的项目立项、开工日期、预计竣工日期、建筑面积、销售进度、现金流量、房地产交易和租赁信息、产权有偿使用等信息。通过信息交流、分析和比较，二是加强信息的有效利用。通过信息分析对比，对不同住户进行实地核实，及时发现和解决漏签漏管问题。三是加强对银行账户预付款信息的监控。按照《税收征管法》第五十四条第六款的规定，争取银行部门的配合，对房企设立的预售住房资金账户及相关账户进行有效监控，掌握销售收入，实现源头管控。并通过实地调查等方式，及时掌握楼盘销售进度，加强销售动态监控，确保销售信息和预收款信息的真实准确。四是加强对关联方信息的监控。调查走访企业关联方，了解关联企业之间的业务关系，看收支划分是否合理合法。如果不合理，可以依据税收征管法第三十六条的规定进行合理调整，达到有效监控税收收入的目的。
(3)优化税源管理手段。一是加强信息化建设。利用现代科技手段，结合房地产建设项目税收管理系统，建立模拟商品房模型，房屋销售信息，包括房屋面积、销售价格、购房人联系方式等。，根据现房销售情况逐户录入，方便税务管理员读取核实，实行动态管理，可根据实地检查掌握的信息随时更新，对整个房地产税源实行动态税源监控。二是充分利用联动机制。通过综合运用税源信息，充分发挥联动机制作用，与纳税评估等管理手段相结合，与房地产税收预测、统计分析相结合，全面提升税源管理水平，推动房地产行业税收征管再上新台阶。第三，实行房地产、建筑业协同管理。从区域管理到专业管理，即一个部门统一管理房地产和建筑业，充分利用两个行业的关联性，对房地产建筑业上下游行业实行一体化管理，提高税收征管的针对性。
(4)加大日常巡查力度。首先，在开发初期，要求房地产开发企业上报项目建议书、规划图纸、建筑方式、主要材料供应商、施工合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资、工程总造价、土地出让信息、拆迁补偿协议等涉税信息。，并将企业上报的信息与实地核查的情况进行对比，从而从整体上掌握项目的开展情况，为今后的监管工作打下基础。其次，依托商品房模型管理软件，对房地产开发项目进行全过程监控。在定期对房企纳税申报和发票开具情况进行分析比对的基础上，不定期对施工现场进行检查，根据检查结果记录房企日常监控管理动态台账，更新商品房模型中的户数信息，通过台账和模型软件反映商品房的销售明细、预售所得税、账面收入、成本、利润等情况，对存在问题的企业及时进行核查调整，补缴未缴税款。再次，根据商品房户型管理软件的分户销售信息，与购房者逐一核对购房价格，及时调整与卖方提供的销售价格不一致的销售价格，并缴纳税款。最后，项目建成后，加强对存量房的监控管理，不定期对购房者及相关知情人进行走访调查，掌握存量房的销售情况，及时为企业进行土地增值税清算和企业所得税汇算清缴，防止企业故意拖欠税款、偷逃税款。
(五)加强重点税种管理。一是加强企业所得税和营业税管理。一是针对房地产开发企业虚构施工业务，虚增施工成本的情况，按照施工合同额征收承包商施工营业税，以控制房地产开发成本的真实性。二是对不同地区、不同规模的房地产开发项目设定企业所得税最低负担率。各项目竣工结算后，应根据实际收入和实际成本进行项目应纳税额的结算，计算项目的最低所得税负担率。对于符合规定标准的项目，产生的项目利润可并入企业当年应纳税所得额计算应纳税额；对不能按项目准确核算收入、成本、费用，或项目竣工结算后未达到规定标准的纳税人，由税务机关核定其应纳所得税，促进房地产企业财务核算规范化。三是在出租存量房营业税管理上有所突破。通过采取多方查询、实地查看等措施，确定租赁价格和房地产企业收取的租金金额，及时缴纳税款，将房地产企业存量房出租纳入日常管理重点，防止企业逃避纳税义务。
其次，加强土地增值税的管理。在合理确定土地增值税预征率的基础上，区分住宅和商业用房的情况，与营业税一并征收。对已竣工结算的房地产开发项目，要严格审核土地出让成本费用，及时进行土地增值税清算。有税收征管法第三十五条规定情形之一的，采取核定征收方式征收土地增值税。
(6)加强以票控税。一是严格开具发票。销售不动产的发票应由专门的管理人员开具，并严格按照规定的综合税率开具。个人所得税和企业所得税应在开具发票时预缴。同时，管理部门和发票管理人员应分别建立房屋销售台账和销售房地产开票管理台账，定期将已开票金额与已支付的销售收入进行比对，避免出现超过预缴税金对销售房地产开具发票的情况。二是严格控制发票索取。要求外地房企在施工现场取得税务机关开具的施工发票，不得接受外地发票，以保证其建筑安装费用的真实性。三是严查发票。税务管理人员在代房企开具发票时，应首先对房屋买卖合同进行审核，注明同类房屋买卖合同的销售价格必须控制在合理范围内，对有疑问的进行实地调查并调整其销售价格。四是严打发票。对违规使用发票的，严格按照《税收征管法》和《发票管理办法》的相关规定进行处罚，体现了税法的刚性。
(7)强化税务检查。充分发挥检查的杀手作用，规范税收秩序，加强房地产企业专项检查，特别是加强对亏损、微利、低价等疑点纳税人的重点检查，同时在检查中做到“两个坚持”。第一，坚持实地考察。鉴于房地产开发周期长，开发的产品是房地产，无法隐藏，检查人员在工作中不仅要“查账”，还要坚持实地“三查”，即看实际操作是否按计划进行，计划项目是否自行变更；看住户入住情况，预估销量；看销售部门的台账，了解检验项目的销售、预售、销售价格。二是坚持找准着力点。检查人员在实施账簿检查前，应通过询问进一步了解企业在被检查年度的开发和销售项目；获取开发项目批文、土地出让协议、房地产预售证、物价部门价格批文等。；对被检查企业收集的静态数据信息进行案头分析，对比涉税会计项目的各类指标，明确检查重点，制定有针对性的检查方案，避免盲目“查账”。
(八)切实提高干部素质。房地产税是税收征管的难点，也是社会关注的热点。因此，做好房地产税收管理工作，必须要有一支作风过硬、业务精通、执法严格的干部队伍。首先，加强培训，创新培训学习方式，有针对性地开展房地产税收政策、相关财务会计知识和先进计算机知识的专项培训，切实提高房地产税收管理队伍的专业素质和管理水平。其次，减少税务管理员的日常工作，让税务管理员可以全身心投入到房地产行业的税收征管中，提高工作质量。再次，加强信息化设备，为税务管理人员配备笔记本电脑等现代化信息设备，提高税收征管效率。最后，由于房地产税征管环境极其复杂，需要加强对房地产税征管人员的职业道德和党风廉政教育，引导其立足本职、忠于职守、廉洁服务、秉公执法、自觉抵制外部诱惑，确保房地产税征管科学健康发展。
(九)加强执法监督和绩效管理。一是加强工作反馈。实行工作日志和工作反馈制度，及时了解主管理员的管理质量是否符合税源精细化管理的要求。二是加强绩效考核。根据“税收管理员制度”和房地产税收管理员的日常工作特点，详细制定工作量和工作指标，定期进行绩效考核，奖优罚劣，解决同能力、同素质、同岗位、同工作的问题。三是加强执法监督和纪检监察。实行分级负责制，明确责任，由执法监督部门按照税收执法责任制的要求，对税收管理员的执法行为进行过程监督，并充分发挥纪检监察部门的作用，对执法不严的执法过错进行责任追究，并按照有关规定进行处理。四是拓宽监督渠道。通过召开纳税人座谈会、走访企业、发放评价表等形式，加大对税收管理员的外部评价。