物业管家工作中遇到的困难

近年来，国内房地产业蓬勃发展，也促进了社区物业服务的发展。业主在选择房源的同时，也对物业服务给予了更多的考虑，但也存在很多困难。以下是物业管理中遇到的困难。

物业经理工作中遇到的困难1 1，开发商遗留的问题给物业管理服务造成了隐患。

受利益和相关部门监管不力的影响，开发商重视房屋建设，却忽视基础设施的配套建设，忽视水、电、电梯、绿化、道路、燃气、电信、车位等系统设计。没有硬性标准，很随意。另外，房屋建成后，开发商对小区配套的承诺无法兑现，质量问题很多。主要表现在:一是面积分配不合理，配套服务设施不兑现；二是房屋出现质量问题后，开发商不主动维修，而是与物业公司推卸责任。第三，开发商越权承诺降低或折扣物业管理费，这增加了物业公司的负担。比如水榭花都的小高层，就出现过电梯无法运行，高层用水二次加压设备偷工减料，导致业主不用水的问题。出现问题后，开发商未及时维修维护，宣传沟通不到位。如果业主不了解情况，所有的矛盾都会转嫁给物业公司，导致业主和物业公司的矛盾，导致业主拒交物业费，造成业主和物业公司的对立。另外还有一些老小区，很多都是单位和部门开发的。由于设计和规划的先天不足，也遗留了很多问题，物业管理工作仍然困难重重，需要广泛关注。

2.物业管理服务不规范、不到位。

一是物业企业员工素质不高，服务不规范。员工文化程度低，缺乏专门培训，导致物业服务不到位，运营不规范，导致员工流动性大。二是安保工作流于形式，人浮于事，作用没有真正发挥好。重门岗，轻巡观；重社区内部安全，轻外部防范；重公共安全问题，轻设施安全；重视人员数量多于岗位管理和监督；重视对人的防范多于对物的安全监管。三是物业公司本身管理水平低，提供的服务单一、狭窄。物业企业只提供一些保安、保洁、绿化等基础服务，没有利用社区文明建设的契机拓展服务平台。目前县城没有物业公司开展接送孩子、加液化气、加纯净水等服务。四是物业管理企业财务收支不透明。车主不知道自己交的费用都花在哪里了。很多物业企业缺乏长远发展和规模化发展的理念，往往追求短期效益和眼前利益。一些物业公司在取得物业管理权后，没有严格履行职责，擅自降低服务标准和要求。更有甚者，只收费不服务，引起业主不满，不愿意交费。2013东海县发生多起物业纠纷。据不完全统计，房管部门直接处理日常投诉718件，县长信箱53个，民声热线248条，西双湖论坛投诉126件，网络舆情监督139件，爱卫会办公室2件，软办1件。

3.业主缴费意识不高，物业费收缴率低。

首先，部分业主消费观念不正确。有的购房者是刚从农村过来的中老年人，对物业管理没有概念。部分城镇职工习惯福利分房，对有偿服务有抵触心理。其次，一些业主无限扩大物业管理服务的功能，以为交了费物业公司就什么都要负责。只要遇到麻烦，就找物业管理公司解决。只要物业公司不解决，就会以此为借口拖延交费或者不交费。第三，一些业主把物业公司的职能虚无化了，认为我住的房子不需要物业公司管理，不需要不义之财。其他业主素质差，照常享受物业管理服务，就是不想交管理费。还有个别业主以不住在小区为借口不交物业费。还有一些业主，看到其他业主不交费，认为自己反而吃亏，也拒绝或拖欠物业费。不交费的业主中，也有一些政府官员、人民教师等靠财政工资养活的人。县房管局2011年物业费缴纳情况统计显示，2011年县统计上报的小区有. 31个，总户数为14303户，其中机关事业单位户数为2591户，未缴纳物业费的机关事业单位户数为2599户2012东海县物业管理小区统计显示，东海县25家物业管理企业中，收费率最高的为92%和5%，最低的仅为46%和7%，盈利企业仅为20%。微利保本企业55%，亏损企业25%。有的物业公司是开发商成立的，物业费收不到。都是靠开发商“输血”维持的，呈现虚假繁荣，以免影响剩余楼盘和下一个楼盘的销售。一旦开发商项目完成，开发商退出，不再“输血”，物业管理可能面临瘫痪。此外，一些新建小区业主入住率低也是物业收费难的原因之一。

4.监管部门缺位，重视程度不够，没有担当。

受管理制度不完善、部分业主公共道德意识淡薄等因素影响，乱搭建、占用公共通道、破坏墙体结构、将居民住宅改为营业用房、破坏绿化、破坏公共设施、乱丢垃圾、噪音超标、油烟等一系列影响居民居住环境的违法行为在部分小区依然普遍存在。居民反映强烈，但物业公司没有执法权，只有口头建议和咨询，缺乏有效的治理手段。有些违章建筑，一旦建成，会给以后的拆迁工作带来很大的麻烦。首先，居委会的作用没有真正发挥出来。根据2065438年5月1日实施的《江苏省物业管理条例》，“街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以协助和配合”。但实际上居委会对社区是放任的，形同虚设。一个社区几千人，几万人，很多比农村的村委会还大。小区的治安、违建、绿化、娱乐、健身、文明创建等民生问题很多，急需解决，需要居委会协调解决。此外还有建设部门、房管部门、质检部门、公安部门、城管部门、供水供电部门等。，都有缺乏监管的问题。遇到事情，往往推诿扯皮，执法范围不明确，小区成了执法空白区。同时，业主委员会的作用也没有得到充分发挥。目前开发商上报县房管部门备案的业主委员有20多个，大部分都是名义上的，真假难辨，真正发挥作用的很少。如果没有充分发挥业主委员会的作用，开发商、物业管理企业和业主之间就会缺乏沟通的桥梁和信任的基础，不利于业主自治管理和其他物业管理工作的开展。

5、物业管理法律法规不健全。

国家关于物业管理的法律法规不健全。《江苏省物业管理条例》虽已颁布，但有很多规定无法操作。比如在小区里，没有强制规定不成立业主大会、业主委员会，不成立、不备案也没有法律后果。不能体现业主自我管理《物业服务管理办法》及市县实施细则没有出台，没有完善具有强制性、权威性、可操作性的物业管理法律制度。

物业管理工作中遇到的困难。物业管理收费难的问题

原因:1。业主不适应“为服务付费”的消费观念。2、物业管理的不诚信，导致一些业主“搭便车消费”，拖欠物业管理费。3.现行物业管理制度的法律关系错位。根据新颁布的《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同。也就是说，物业公司和业主委员会是委托和被委托的关系。根据权利义务对等原则，业委会行使了委托权，也应履行缴纳管理费的义务。但实际上业委会只是行使了委托权。物业公司已经尽到了服务义务，他们要向每一个业主收费。这种权利义务关系的错位，为物业公司收取费用，维护自身利益留下了隐患。4.物业服务不能让业主满意。这也是充电难的主要原因。满意是一个很抽象的词，有的业主满意，有的业主不满意。所以你满意不满意不是一个业主说了算的，需要业委会根据签订的物业委托合同中的服务标准来衡量。

解决办法:一方面，物业管理公司要做好物业的服务工作，加强对物业管理消费意识的宣传。另一方面，建议物业管理区域内的房地产行政主管部门成立专职委员会。一些业主的欠款是对其他付费业主的侵犯。只有业主交了管理费，才能投诉物业管理公司服务不到位，这个专职委员会会做出约定的决定。如果物业管理公司的服务很差，委员会将处罚管理公司将物业费返还给业主。

二、电梯运行收费和摊销问题

解决方法:按家庭使用频率摊销电梯运行费用比较合理，即多层或高层家庭使用多，支付多。支付率可参照财务会计资产折旧方法。

第三，停车场责任问题

管理区停车管理和责任界定一直存在争议。偷车赔不赔，主要看物业管理区域内的车位是有人占还是有人守，或者两者兼而有之。只是占用了一个地方，交了占用费，物业公司不用承担赔偿责任。如果被保留或者两者都有，就应该赔偿。

所以，在现实生活中，有些业主可以不交停车费自由进入停车场，但物业管理公司必须爱护这些业主的车辆，开发商出售车位的利润是属于他们的。为什么？因为这些业主车辆的保管费用是包含在按照物业费用标准缴纳的物业管理费中的(自己买车位是没有占用费的)。未购买车位的业主或外地业主，每月或每次停车时按规定缴纳停车费，其中占用费收入属于全体业主，托管费为物业管理收入。认为小区内丢失车辆，如果交了停车费，物业公司按照停车费中保管费的比例承担责任；如果这辆车的车主有车位，不需要交停车费，物业管理公司依据委托物业管理合同必须认定为失职赔偿车主；外地车辆未缴纳停车费，物业公司无需承担赔偿责任。

现实中发现，在很多物管小区，不管车的档次和价值如何，都是按照车位数量来收取相同价格的停车费。车辆一旦丢失，物业公司会承担赔偿责任，法院一般会要求按照车辆价值赔偿。这就变成了上面说的一样的钱，你亏什么就亏什么。因此，建议物业企业一方面通过购买保险来分散物业企业的仓储风险；另一方面，他们在收取停车费时，要考虑价值与责任的对等，根据车辆价值的因素加收保管费，并明确双方的责任和义务，或者在停车场门口竖起牌子，告知停车场存放的车辆是存放车辆或者只提供车位。这样如果车辆丢失，责任和赔偿就一目了然了。