土地一级开发的内容是什么？
土地一级开发可由土地储备机构牵头，负责筹集资金、办理规划、项目审批、征地拆迁和大型市政建设，并组织实施。在这种情况下，开发企业仅作为土地储备机构的受托人，具体进行一级开发相关事务，开发企业的管理费(利润率)为开发成本的2%。
如开发企业负责资金筹集、规划、项目审批、征地拆迁、大型市政建设等。，并组织实施，利润率为开发成本的8%。
一级土地开发业务的特点
*资本密集型。一级土地开发业务是资金密集型业务，资金需求往往达到几亿元或几十亿元。
*融资困难。从事一级开发的企业大多是为了项目而成立的项目公司，融资难度大。原因如下:(1)企业成立时间短，缺乏经营业绩，市场信誉和银行信用尚未建立；(2)企业缺乏固定资产或其他有效财产作为融资抵押物。一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能用于抵押融资；(3)受国家宏观调控政策影响，银行对房地产行业包括土地一级开发的贷款处于收缩状态。中国人民银行121号文件明确规定“严格控制土地储备贷款的发放”，这使得各类土地一级开发商从银行获得资金支持的难度加大。(4)缺乏债券、股票上市等直接融资渠道。
*需求稳定。土地是资源性商品，也是房地产产业链的前端环节。然而，土地的稀缺性与社会需求增长之间的矛盾日益突出，这将使土地长期处于增值过程中。土地加工交易一级开发业务基本不存在价值风险，流动性风险相对较小。
*土地一级开发流程简单，对应的资金路线图清晰。现金流方面，资金主要用于征地拆迁、市政基础设施建设等相关费用。因为征地拆迁市政等子市场相对成熟透明，法律政策体系相对完备。所以一级开发的流程和成本是可以控制的，可以提前做一个比较准确的预算。8%的开发利润基本有政策保障。上述特征决定了土地一级开发和房地产二级开发具有不同的风险收益特征，是一项风险低、收益稳定的业务。
*土地一级开发业务的发展方向是政府主导，市场化运作。从相关政策的演变来看，政府逐渐从市场的直接参与者转变为规则制定者和行业监管者，通过培育市场主体和加强市场监管来促进土地市场的发展。从规划的制定到土地供应的规划管理、土地入市的管理，都体现了政府的主导作用。同时，政府也在积极培育合格的市场主体，维持适度竞争。
*土地一级开发业务的发展方向是培育市场化的土地一级开发主体，实行市场准入制度。
《北京市土地储备和一级开发管理暂行办法》第四条规定，“土地储备开发坚持政府主导、市场化运作的原则，可以通过招标方式，由土地储备机构或者具有相应资质的房地产开发企业承担。”未来只有诚信、有实力的开发企业才能经营土地一级开发，市场准入门槛的提高将进一步提升土地一级开发企业的整体素质，降低融资风险。
近日，北京市土地一级开发招标政策获批，即将正式实施，这意味着北京市土地一级开发将进入更加市场化、透明化的运作轨道。