房地产项目立项、策划、推广、销售流程？

(1)，项目状态

(2)、开发项目土地调查。

(3)、市场需求和竞争分析。

(4)成本估算

(5)项目开发的组织结构和研究。

(6)、开发、建设和销售计划

(7)项目的经济效益和社会效益分析

(八)、结论和建议

注:市场需求预测方法

一、定性预测法

b、定量预测法

初步可行性研究的内容

初步可行性研究，也称为“预可行性研究”，具体如下

(1)，初步可行性研究的角度和方法

(2)、识别各种约束条件

2、规划

定位-宏观和微观位置调查、分析和选择；

定性-分析和选择开发内容和主题；

发展规模(建设规模和投资规模)的定量分析与选择

委托专业的建筑设计公司进行房地产项目规划设计，是房地产专业化方向的一大进步。但由于商业项目的专业性要求很高，其建筑的规划设计应选择专门从事商业项目设计的专业公司。就像医院是专业机构，但牙医不会接生，产科医生不会拔牙一样，商业设计公司就像体育设施、酒店设施的设计一样，需要有专长的专业设计院。

在市场不成熟、开发者经验不足的上一代产品设计中，很少有追求专业特长的设计师，大多委托普通的设计公司。优惠的费用和设计外观的新颖成为主要考虑因素。而商业设施的内部功能开发还停留在空旷的高适应性上，80年代以来专业化分工的大型百货商场增设室内步行街的做法是整个建筑行业的趋势。浦东那些超高层、钢结构、大跨度的摩天大楼，只有有这样建筑经验的国际公司才能承担；广州电视塔、央视塔等有特殊结构要求的结构，也需要世界一流的专业工程公司进行检测；高科技的生态智能建筑必须由Transsolar等专业智能公司设计。商业项目要想与国际接轨，也必须走术业有专攻的道路。在本次法国MAPIC上，中国项目的获奖表明中国项目的专业水准开始得到国际业界的认可。

功能与形式的平衡

大型商业地产项目无疑是城市的重点项目。除了满足城市的购物需求，还要考虑城市建设的景观要求。成为城市地标和时代名片，既是政府的要求，也是开发商潜意识的追求目标。纵观这一代大型MALL的发展，产品形态和设计倾向的明显问题是过度追求规模和档次，在项目规划中忽视合理功能和投资收益能力的整合，过于注重商业地产视觉形象的原创。很多项目的规模和形象都可以和国家标志性项目相媲美。但是国家项目是政府出钱，和项目直接回报无关。有时候长远的国家形象和旅游收入更重要，商业地产项目的经济合理性才是生命力。经过上一轮狂热的虚火，理性的思考会让商业地产开发的功能和形态达到更合理的平衡。

事实上，随着商业地产运营的专业化，以及商业项目与体验消费的融合，商业设计面临的复杂性和挑战是前所未有的。对于同一空间甚至同一平面的人、车、货、物流的合理组织，设计师不仅要通过专业技术手段满足不同商业、统一物业的要求，还要创造性地提出吸引人的空间和界面设计。

可持续发展空间

作为郊区型商场，尤其是一站式消费的大型商业，其交通通达性必然以私家车为主。交通组织和机动车停放已成为项目可持续发展的重要指标。但由于整个中国处于开放探索和经济高速增长的过程中，缺乏具有长期指导意义的规范。目前商城项目普遍缺乏适应长远发展所需的交通和停车条件。首先，政府的规定只能满足目前的消费水平和汽车拥有水平。中国每平方米停车标准远低于欧洲商业设施。其次，中国的机动车数量正处于快速增长的动态过程中。目前，北京有320万辆机动车，这使得城市道路容量几乎饱和。按照城市远期规划发展到700万辆机动车的思路，不仅要依靠城市道路扩建和桥梁修复的支撑，还需要在商业设施的设计中得到体现。

在商业地产项目的选址上，要充分利用城市轨道交通等市政配套，城市快速路的衔接也是私家车成为主要购物流的必要条件。在商业设施的停车设计中，应考虑足够的发展空间。在建筑面积控制有限的情况下，机械化停车也是一种可能，但除了楼层高度外，出入口的计算和总停车量的计算都要留有足够的余量。在汽车社会或郊区购物时代，交通方式是制约商业地产可持续发展的重要因素。

结合体验消费设计

随着体验消费的比重越来越大，观光、表演等丰富多彩的促销休闲活动融入到商业设施的设计中，最突出的是表演空间和休闲广场。目前，在几乎所有的大型商业设施中，无论是老的还是新的，一个常年不懈的活动就是在门前广场或室内中庭搞促销活动，包括时装秀、抽奖、文艺演出，甚至嘉宾对话。这类活动已经成为商业活动不可或缺的一部分，但在建筑设计中却很少考虑。商场主要出入口的人群经常被人潮困住。为了适应这种趋势，一些楼盘独立设置了表演区，与购物人群不在一个层次。比如深圳的龙岗商业中心，北京王府井的富阳广场。另一方面，人有观看和被他人观看的需求。发现这一点的美国建筑师波特曼提出了* * *享受空间的概念。在引入休闲功能的商业项目中，玩转这一主题，创造各种休闲空间成为时尚。各种绘画、哑剧、杂耍都可以为休闲空间增添趣味，小船、落花春色甚至鸽子松鼠都会成为空间主题的一部分。关注体验消费的新需求，创造更加个性化的体验空间，成为新一代商业设计的新趋势。

文化主题和地域特色

不同城市的历史文化形成了各具特色的传统商业街区，这种传统建筑遗产具有很高的商业价值。在资源稀缺的情况下，开发商有时需要下大力气创造一定的资源，比如珠江地产开发的一些商业项目。在这方面，《上海新世界》是最成功的作品之一。该项目成功利用了石库门地区殖民时代保存下来的建筑遗产，充分发挥历史传统文化遗产的价值，对传统空间和建筑碎片进行重组，形成了丰富多彩、舒适宜人、满足现代人需求的商业空间。因此，关注城市的建筑风格和文脉特征必须落实到实际的规划设计中，涉及到对原有街区建筑风格和文脉特征的安排。这样就确定了应该保护和适当改造的街区空间环境和典型建筑。标志性景观和重点区域的空间尺度等。，结合新建筑的设计，从而形成一个和谐、自然过渡且更具生命力的商业空间。如果开发成功，不仅会带来丰厚的经济回报，还会对城市的历史文化做出重要贡献。对于一些在郊区或新区缺乏文脉的大型商业地产项目，在规划设计中适当突出地域特色，也可以增加其吸引力，成为可以融入城市环境的标志性建筑。也有很多商业项目不顾当地文化环境，试图复制其他项目的文化主题，风险很大。比如有人要在其他城市重建“上海新世界”，没有上海的文化土壤，就不可能是“新世界”。新天地不是麦当劳，在东北开新天地是不可想象的。没有地域特色很难复制，发展地方文化主题是大势所趋。

人性化和精致化

随着各大城市高品质商业的出现，过去强调风格和宏伟的审美观正在发生变化。注重人性化设计是促进商业消费和可持续发展的重要手段之一。商业地产项目的理想氛围应该是让人感觉亲切、轻松、平易近人，让人有愉悦的消费心情，而不是“以强凌弱”。因此，商业项目的设计目的是为消费者创造舒适的购物空间，尤其是商业街的尺度设计应以行人的活动为基础，实现以人为本，而不是参照高速通过的机动车。购物者关注的垂直范围主要集中在建筑的一层，对一层以上的范围几乎“视而不见”。横向关注范围基本在10-20m之间。对于宽度超过20m的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，而不会在宽度超过20m的范围内带着“Z”字前行。

商业设施的优势之一是需要二次立面装修设计，所以建筑的细节可以深入到装修甚至装饰层面。建筑、景观、装修一体化成为新趋势，开发商越来越倾向于选择专业知识丰富、规划设计能力全面的设计公司来完成，通过设备、结构的最新配置，使产品实现更高的价值。不是建筑师完成规划设计，而是交给景观规划公司和装修公司来完成建筑各部分的设计。可以说，只有重视专业化和各种技术专业的高度融合，房地产项目才能获得升值，才能适应宏观调控后激烈的市场竞争。在这方面，一些大型的专业地产公司进行了有益的尝试，将建筑、室外景观、细部装修融为一体，使商业项目的建筑设计达到了非常精细的水平。

3、房地产项目推广

项目前规划阶段

市场研究和分析

信息调查

情节环境

类比分析

项目初始开发阶段的规划

项目规划阶段

产品的规划

产品的规划

产品的SWOT分析

项目优缺点综合评价

项目定位

项目开发目标

价格规划

设定总体价格目标

确定定价方法

确定定价模式

设定房地产价格

4、销售流程

制定价格营销组合策略

价格调整技巧

营销广告策划

顾客导向

总体营销战略

每个阶段的营销策略

整体广告策略

广告执行计划

开业准备

准备销售工具

广告计划

SP活性

项目CI设计

营销计划实施阶段

销售培训

销售流程设置

销售手册

销售表格

销售反馈

统计分析