成都市物业管理条例2017(2)

(一)确定首次业主大会的时间、地点和内容；

(二)起草管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则；

(三)确认业主身份，核对业主人数和专有部分面积；

(四)确定业主委员会候选人的条件和选举办法；

(五)组织产生首届业主委员会委员候选人；

(六)完成首次业主大会会议的其他筹备工作。

前款第(一)项至第(五)项所列内容应当在首次业主大会会议召开前以书面形式在建筑区划内公示15。业主对业主身份、编号、专属区域有异议的，筹备组应当进行复核，并将复核结果告知异议人。

第二十九条筹备组应当自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组的职责自行终止。

筹备组所需经费由开发建设单位承担。

第二节业主大会和业主委员会

第三十条业主在业主大会上的表决权应当按照国家有关规定行使。

业主身份和专有部分面积的确定，应当以房地产登记簿或者其他能够证明其所有权的合法有效文件为依据。

单一业主拥有超过一人或者数人* * *拥有物业专有部分的，业主投票权数按一人计算。

如果业主拒绝缴纳物业服务费或建筑物专项维修资金，管理规约和业主大会议事规则可以限制其在物业管理中行使表决权。

第三十一条首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则，选举产生业主委员会之日，业主大会成立。

业主大会依法成立后，业主委员会应当就业主大会设立的事项向区(市)县房地产行政主管部门备案；并依法刻制和使用业主大会、业主委员会印章。

市政府应当根据本条例制定业主大会监督管理的具体规定。

第三十二条业主大会由业主委员会组织召开。

业主委员会不履行依法和合同约定的召开业主大会会议职责的，由区(市)、县房地产行政主管部门责令限期召开；逾期不召开的，街道办事处、乡(镇)政府可以组织业主召开业主大会会议。

除前两款规定外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。

第三十三条同一建筑区划内有两个以上建筑物的，可以以建筑物为单位、单元为单位成立业主小组。业主小组由建筑物和单元的全体业主组成。

业主小组应当履行下列职责:

(一)讨论应当由业主大会讨论的事项；

(二)选举业主代表参加业主大会，表达本群体业主的意愿；

(3)讨论和决定本大厦和本单元部分财产的经营、收益分配和维修。

业主小组行使前款规定职责的程序，参照本建筑区划业主大会议事规则执行。

第三十四条业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。

采用集体讨论的形式，符合第三十三条规定的，可以推选业主代表出席业主大会会议；也可以由业主决定以其他方式选举业主代表出席业主大会。

业主可以委托代理人出席业主大会会议，代理人应当持有业主书面授权委托书，并根据委托内容进行表决。

第三十五条管理规约应当规定下列主要事项:

(一)建筑物及其附属设施和设备的使用、维护和管理；

(二)房屋及其附属设施专项维修资金的筹集和使用方案；

(三)* * *部分经营和收益分配情况；

(四)业主的其他权利和义务；

(五)违反法规的责任。

管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主和使用人具有约束力。

第三十六条管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则不得与法律法规相抵触，示范文本由市房产行政主管部门拟定。

第三十七条业主大会成立后，业主委员会应当将下列事项告知开发建设单位、物业服务企业或者其他管理人:

(一)管理规定；

(二)业主大会议事规则；

(三)业主委员会工作规则；

(四)业主大会和业主委员会的其他决定。

开发建设单位出售建筑区划专有部分时，应当将前款所列事项向买受人明示，并作为房屋买卖合同的附件。

第三十八条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责并报告工作，接受业主和业主大会的监督。

业主委员会由奇数名委员组成，每名委员的投票权相同，每届任期3至5年；成员的条件、人数和任期等具体事项由业主大会议事规则规定。

第三十九条业主委员会讨论决定物业管理相关事项时，应当召开委员会会议，并于会议召开三日前在建筑区划内书面公布会议议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会决定的事项，应当经全体委员半数以上签字同意。

业主委员会应当自业主大会和业主委员会的决定作出之日起3日内以书面形式公布。

第四十条业主委员会成员应当忠实履行职责，定期参加房地产行政主管部门组织的物业管理培训，并接受街道办事处、乡(镇)政府和房地产行政主管部门的指导和监督。

业主委员会不得从事物业服务经营活动，其成员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、事业单位中任职。

第四十一条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止:

(一)不再是该建筑面积的所有人；

(二)丧失民事行为能力；

(三)被依法限制人身自由半年以上的；

(四)法律、法规和管理规约规定的其他情形。

第四十二条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格:

(一)以书面形式向业主大会提交辞职请求；

(二)拒绝履行会员职责的；

(三)业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提出撤销其委员资格的；

(四)违法建设、拒交物业服务费等侵犯他人合法权益的；

(五)因其他原因，不适合继续享受会员资格的。

第四十三条业主委员会任期届满前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会任期届满未改选的，由区(市)县房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，街道办事处、乡(镇)政府可以组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

第四十四条自业主大会选举产生新一届业主委员会之日起10日内，原业主委员会委员应当将有关文件、档案等资料、印章等属于全体业主的财产移交给新一届业主委员会，并完成交接。

业主委员会委员资格在任期内终止的，应当自终止之日起5日内将前款所列文件和财产移交给现任业主委员会。

第四十五条经业主大会决定，业主委员会的工作经费可以通过下列渠道筹集:

(一)所有业主* * *都有一定的物业经营收入；

(2)全体业主* * *共同缴纳；

(三)业主自愿捐赠等其他合法方式。

周转金属于全体业主。业主委员会应当妥善保管并定期以书面形式公布其收支情况，接受业主大会和业主的监督。

第四十六条两个以上建筑区划* * *拥有附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。

业主委员会联席会议由街道办事处、乡(镇)政府、区(市)县房地产行政主管部门、相关建筑区划的业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业或者其他管理人组成。联席会议由街道办事处和乡(镇)政府召集。

第三节物业的使用和维护

第四十七条业主和使用人应当合理、妥善使用专有部分，禁止下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为:

(一)改变房屋承重结构的；

(二)违法建设建筑物、构筑物；

(三)堆放易燃、易爆、有毒、放射性或者超载物品；

(四)超过规定标准的排放、噪声和振动；

(五)违反规定饲养家禽、宠物的；

(六)违反规定倾倒垃圾、污水或者抛撒杂物；

(七)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

第四十八条业主和使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产登记簿上载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。确需变更的，除符合法律法规和管理规约外，应当经有利害关系的业主同意；经规划、土地、卫生、环保、消防等行政管理部门依法批准。

第四十九条通道、楼梯、物业服务用房等。属于所有权人所有，禁止任何单位和个人侵占、处置或者挪作他用。

利用* * *进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主决定。

业主委员会和业主小组应当定期分别公布部分业主和部分业主的收支情况。

第五十条物业服务企业或者其他管理人员发现本条例第四十七条、第四十八条或者第四十九条第一款规定的行为之一的，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当在24小时内书面告知业主委员会或者相关行政管理部门。

第五十一条在建筑区域内停放的车辆不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

机动车停车位在优先满足业主停车需求的前提下，可以临时出租给建筑区划外的单位和个人。

第五十二条利用物业* * *部分设置机动车停车位，停车位的设置、管理、收费等事项由业主大会决定。

业主大会决定收取场地使用费的，可以委托物业服务企业或者其他管理人收取，并支付一定比例的报酬。机动车所有人有保管要求的，可以与物业服务企业或者其他管理人约定。

第五十三条物业应当定期维护。法律、法规、规章要求物业维修时，业主或者其他责任人应当及时履行维修义务。

保修期满后专有部分的维修责任由业主承担；* * *保修期满后的部分维修责任由相关业主按专有部分面积比例承担。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业或者其他管理人应当立即组织抢修、更新或者采取紧急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。

第五十四条供水、供电、供气、供热、信息等专业单位应当依法承担建筑区划内相关管线、设施、设备的维护和养护责任。

第五十五条本市设立的房屋及其附属设施专项维修资金，应当专项用于房屋及其附属设施保修期满后的局部维修、更新和改造。

专项维修资金的设立应当遵循业主所有、统一交存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。首期专项维修资金由开发建设单位和买受人共同缴纳。

房屋及其附属设施专项维修资金的管理办法由市政府制定。

第五十六条因物业维修、管道安装等需要，必须进入专有部分，业主和使用人不得拒绝。

供水、供电、供气、信息、环卫、邮政等专业单位进入建筑区划提供服务的，业主、物业服务企业或者其他管理人应当予以配合。

第四章(前期)物业服务合同

第一节一般规定

第五十七条业主可以根据所在建筑区划的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘符合相应条件的物业服务企业提供物业服务。

第五十八条在本市行政区域内从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和从事物业服务活动的外地企业或者其他管理者，应当向市房产行政主管部门备案。

第五十九条本市实行物业服务项目经理负责制，建筑区划内的物业服务负责人为物业服务项目经理。

物业服务企业应当按照规定聘请相应的专业服务人员从事相关专业服务；受聘提供物业服务的其他管理人员应当遵守法律、法规、规章和行业规范的规定。

市房产行政主管部门应当加强对物业服务相关从业人员的培训和监督管理，建立本市统一的物业服务项目管理人员和物业维修、秩序维护等相关专业服务人员执业名册和其他管理人员、服务机构名录，并向社会提供查询服务；应当制定并公布物业服务力量配置的指导标准。

第六十条本市实行物业服务重大事项报告制度。建筑区划内有下列情形之一的，物业服务企业或者其他管理人应当按照规定及时向有关行政管理部门和专业单位报告:

(一)发生火灾、水灾、爆炸或自然灾害，造成人身伤害或危及建筑物安全的；

(二)建筑物及其附属设施、设备存在安全隐患，8小时内难以消除，严重危及业主、使用人和建筑物安全的；

(三)物业服务人员擅自离开建筑区划，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活的；

(4)群体性事件发生；

(五)业主和使用人发生重大伤亡事故的；

(六)其他严重影响业主和使用人正常生活的事件。

第六十一条开发建设单位、业主委员会成员、物业服务企业或者其他管理人应当分别建立并妥善保管物业档案、业主大会和业主委员会档案以及物业服务档案。

第六十二条开发建设单位、物业服务企业、其他管理人、服务机构及其从业人员应当按规定申报其在物业管理活动中的信用信息。

市房产行政主管部门应当加强物业管理信用体系建设，对物业管理信用信息的采集、披露、评价和使用实施统一监督管理。

区(市)、县房地产行政主管部门应当会同街道办事处、乡(镇)政府建立业主委员会成员在物业管理中的信用档案，并纳入全市物业管理信用体系。

第六十三条物业服务企业、其他管理人和服务机构应当按照有关规定向市或者区(市)县房地产行政主管部门报送统计报表。

第二节前期物业服务合同

第六十四条开发建设单位与购房人签订的房屋买卖合同应当包括以下内容:

(一)前期物业服务合同；

(二)临时管理规约；

(三)建设项目规划总平面图；

(四)建筑区划意见书；

(五)物业* * *有部分库存；

(六)房屋使用说明书。

前款第(一)、(二)、(六)项参照市房地产行政主管部门拟定的示范文本制定。