物业区域的设施设备如何维护管理？
(一)设备设施的分类根据功能、用途、重要性等因素，对各类设备设施进行分类管理，分为A、B、C三类，如:
A类:监控系统设备、配电室机柜、家用水泵、消防泵、火灾报警系统、电梯等。
B类:排风设备、水箱(池)、灭火设备、污水泵等。
丙类:房屋照明设施、室内外插座、各种灯具、水龙头、排水设施、道路等。
(二)设备的操作和管理
1.对于A类设备，根据业主委员会和物业服务方案的要求，由项目电工巡视管理设备。
2、项目电工人员必须经过专业培训，熟悉管理性能、特点和操作规程，经考试合格后，上岗操作。
3、项目电工根据岗位职责和操作规程，对设备进行操作和检查，认真作好操作记录。
4.根据运行管理的相关制度，项目电工每月对设备运行操作人员的岗位职责和行程进行检查和监督，检查设备的运行状况，注意设备运行的安全性、合理性和经济性，检查运行维护记录，检查后在相关记录上签字，发现问题及时纠正。对发现的设备问题应详细填写，并由工程监理监督整改。
㈢设备和设施的维护
1.电工负责所辖设备设施的维护，项目总监负责配合工程监理组织本工程的维护。
2.设备设施维护分为日常维护、定期维护和年检维护三个等级。
(1)日常维护主要是巡视检查和清洁；定期保养的主要工作是检查性能状态，计划性能修理；年检保养主要是对设备进行全面调整。
(2)日常维护通常由设备操作，值班电工负责。主管负责日常维护的操作和安排，值班电工配合。有些设备外包给专业公司。
(3)维修项目由各类设备规定，每台设备根据规定并结合设备具体技术状况主观制定年度和月度维修计划，经公司领导批准后实施。
(4)设备的年检和维护应由委托的年检单位进行。维修后以书面形式向公司报告。
(4)、设备设施维护
1，设备设施的维护分为计划维护和故障维护两大类。
(1)计划维修是指在设备设施出现任何问题之前，对变质、有缺陷的部件进行预维护和修理；
(2)故障维修是指设备发生故障后，对发生故障和损坏的部件进行有针对性的维修。
2.设备设施维护采用委托维护和调度维护两种形式。
(1)委托维护主要用于故障维护。管理处设值班调度室，24小时值班，配备公司集团电话短号，随时接受住户和公司管理人员的维修申报和故障报告，接到报告后在规定时间内迅速修复。
(2)调度检修主要用于计划检修、零星和小型设备的新装和改造。工程主管根据设备定期保养计划、当前设备定期保养计划、当前设备运行状况的分析调查结果、住户的要求，填写派工单，指派专人完成具体工作。派工单的处理和后续流程按照委托维修规定执行。
(5)、设备故障和事故
1.任何人因操作程序不当、操作不当或设备非正常损坏而被迫停止运行。如果达到一定时间或者造成损失，就叫设备事故。
2.损失和其他影响小于事故严重性的情况称为故障。
3、无论何种设备故障和事故，工程负责人必须立即迅速组织力量进行处理。如果是重大事件，必须及时向管理处主任汇报，并书面报公司协调。
4、无论何种设备故障和事故，管理负责人、工程负责人、电工都必须详细记录，不得遗漏或隐瞒。
(6)设备的大修和更新
1.管理处根据实际情况对设备进行检修、更新和技术改造，使其更安全、更有效、更经济、更可行。
2、设备和财产本体部分的大修、更新和技术改造费用，需要从维修资金中支付。经业主委员会审核签字后，报公司签字维修改造。
3.大修改造项目由项目负责人提出申请，工程监理签字。经公司讨论后，形成年度维修计划申请报告，经业主委员会批准后实施。项目实施应在工程监理的指导下，按照“谁主管，谁负责”的原则进行。
(7)设备报废
1.设备在下列情况下应报废:
(1)已超过使用年限，主要结构和部件磨损损坏，设备效率达不到要求，无法修复。
(2)设备技术陈旧落后，隐形磨损严重，经济效果差，经济分析结论更新不大修。
(3)设备因外界灾害或事故严重损坏，无法修复使用，建筑物重建无法拆卸。
(4)严重影响安全，继续使用会造成危险事故的。
(5)消耗大量能源、严重污染环境，按照国家行政主管部门的规定应予淘汰的产品。
2.设备报废由项目负责人提出申请，并填写《设备报废申请表》。工程监理应组织相关人员进行鉴定，并报公司批准。产权属于业主的设备，需要报废的设备也要报业主委员会批准。
3.设备报废后，由(公司仓库或业委会)对报废设备进行利用处置，并将残值回收证明报财务部注销设备信息。生产，并同时取消台账和卡片。
(八)、房屋外观和围墙
1.不得在房屋外墙上安装任何用途或装饰性装饰物。
2、严格装修申请的审查和装修期间的巡视检查，加强日常管理。治安巡逻人员每天都把房屋墙壁和围栏列入检查项目，并以签到资料的形式存档。
3.管理处会派人劝阻居民不要擅自安装；对于已经造成的事实，管理处派人与居民协商，劝其整改。如果住户整改有困难，管理处免费提供整改服务。
(九)、记录
1，设备台账；包括:序列号、等级、产品名称、型号、功率、序列号、产地、厂家电话、保质期、备注。
2.设备识别卡；
3、设备运行记录；
高压室运行记录、低压室运行记录、(发电机发电运行记录)(水泵房一次供水运行记录、水泵房二次供水记录)、电梯机房运行记录、公共* * *区域巡检记录、公共* * *云健身器材巡检记录。
4、设备日常巡视维护项目及记录；
高压机房设备维修记录、低压机房设备维修记录、(发电机设备维修记录)(水泵房一次供水设备维修记录、水泵房二次供水设备维修记录)、电梯机房设备维修记录、公共* * *区域设备维修记录、公共* *区域健身设备维修记录。
5、设备定期维护项目及记录；
6、事故故障报告；
7、设备报废申请表；
8、设备大修申报表；
9、设备大修汇总表。
10，安全部围墙设施设备检查签到表
11和公共场所设备设施检查记录* * *
12，公共* * *区域设备设施维修申请表
(10)、公共* * *设备设施维护、保养程序:
(1)各项目负责人每天要安排电工对区域内的设备设施进行检查，无论设备设施如何运行，都要对公共* * *区域的设备设施进行详细的检查记录；
(2)检查中如发现故障或损坏，应向项目总监申请维修并报公司批准，并填写《公共区域设备设施维修申请表》；
(3)经工程监理确认后，将工作移交给项目电工，由项目电工完成布置和维修工作；
(4)公司派专人到现场进行协调和维修指导；
(5)如果项目电工根本无法进行维修，根据维修材料和人工费用，仔细计算出大概的维修费用，报公司领导审核后调度主管安排；
(6)所有维护工作结束后，调试合格，维护记录保存并归档。