有必要对未实现不动产征收土地增值税吗？
收入的确定
纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款和相关的经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。但是，有下列情形之一的，应当按照房地产的评估价格向纳税人征收。
(一)转让房地产的交易价格无正当理由低于房地产评估价格的，税务机关应当参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。这主要是指纳税人申报的转让房地产实际交易价格低于房地产评估机构评估的交易价格，且纳税人不能提供证据或无正当理由的行为。
(二)隐瞒或者虚报房地产交易价格的，应当由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定房地产转让收入。
同时淮安会计培训学校边肖告诉你《财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中房地产价格评估的通知》(财税[1995]61号)规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的纳税人， 按照土地增值税的有关规定，需要按照房地产评估价格计税的，可以委托经政府批准设立的，由省级以上国有资产管理部门按照《国有资产评估管理办法》授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资产评估机构，接受与房地产转让相关的评估业务。
扣除项目金额的确定
《中华人民共和国财政部国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的通知》(财税[1995]48号)对转让房地产扣除额的确定规定如下。
(1)旧房转让扣除额如何确定。
转让旧房时，按照房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的土地价款、按照国家统一规定支付的相关费用以及在转让环节缴纳的税费作为项目金额的抵扣，征收土地增值税。
未支付土地使用权价款或者不能提供已支付土地价款证据的，不得抵扣已支付的土地使用权价款。
此外，纳税人转让旧房、旧楼时，因计算纳税需要对不动产进行评估，其支付的评估费允许在计算增值额时扣除。
关于新房和旧房的定义，新房是指竣工后未使用的房产。凡使用一定时间或达到一定磨损程度的房产，都属于旧房。服役时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)、地方税务局具体规定。
(二)项目提供的扣除额不真实，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以按新折现率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目的金额。但是，纳税人通过隐瞒或者谎报房地产交易价格，按照房地产评估价格征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时扣除。
(3)纳税人转让旧房，如果不能取得评估价，如何确定计算土地增值税时应扣除的项目？
淮安会计培训学校边肖告诉你《中华人民共和国财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，纳税人转让旧房、旧楼，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认后，可以转让《土地增值税暂行条例》第六条第(一)项和第一条规定的取得土地使用权所支付的款项。
比如你买了一套654.38+万元的房子，第八年过户，过户时不能得到评估价，不考虑其他扣款项目。此时扣款金额为10×(1+5%×8)= 14(万元)。纳税人购房时缴纳的契税，能够提供契税完税证明的，允许作为“与转让不动产有关的税费”扣除，但不得作为加计5%的基数。