房地产销售人员必须知道的销售问题。
一、房地产的概念
▲房地产的意义
不动产特指土地、建筑物及其地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体的权利。
受益。又称房地产，是不动产和房地产的总称，二者是不可分割的整体，不可分割。包括:
a)土地
b)建筑物和地面附属设施
c)房地产产权
注:不动产物权除所有权外，还包括租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、抵押权。
执政等。
▲房地产和建筑的区别。
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和维护、装修和服务等各种经济活动的高新技术企业。
增值综合行业，与建筑业既有联系又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工和安全。
安装、维修等生产过程，其生产成果是建筑物或构筑物。房地产行业是包工头，建筑业是包工头。
党，房地产业属于为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业属于初级产品。
加工部门属于第二产业。
▲房地产和不动产的联系和区别。
不动产是指各种有明确权属关系的房屋以及与其相连的构筑物或者建筑物；地产指的是一片净土。
权利土地包括住宅或非住宅附属土地(以及各种部分)和已开发和待开发的土地。
土地。中国的不动产是指有限的土地使用权。房地产和地产之间有着客观必然的联系。
它应该包括几个方面:
a)在物质形态上，不动产和不动产是不可分的；
b)从价格构成来看，房地产价格包括房地产价格无论是买卖价格还是租赁价格；
c)从所有权关系来看，不动产所有权和不动产所有权是联系在一起的。
差异包括几个方面:
a)它们具有不同的属性；
b)增值规律不同；
c)所有权的性质不同；
d)价格构成不同。
二、房地产的特点
▲房地产的自然特性
a)位置的固定；
b)使用的耐久性；
资源有限；
d)财产差异。
▲房地产的经济特征
a)生产周期
资本密集度
c)相互影响
d)易受政策限制
e)房地产升值。
注:房地产升值是房地产价值在一个较长的时间序列中保持上升的规律。主要归功于房子。
房地产的重要组成部分——土地。
第三，房地产的类型
按目的:
a)住宅房地产
b)商业房地产
c)旅游房地产
d)工业房地产
e)农业房地产
房地产房屋楼层划分的规定:
低层住宅1-3层。
多层住宅为4-6层。
小高层住宅7-11层。
中高层住宅为12-16层。
16层以上为高层住宅。
房地产用地的使用年限是如何确定的？
凡与省规划和国土资源局签订土地使用协议的，土地使用年限应符合国家规定。
好的。即:住宅用地七十年；五十年工业用地；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或其他用地五十年。
三、建筑结构分类标准
类内容
号码名称
1钢结构主要承重结构均采用钢材，包括悬索结构。
2.钢和钢筋混凝土结构的主要承重结构是通过混凝土浇筑钢和钢筋建造的。一致/一致
这座建筑的一些梁柱是用钢筋混凝土框架建造的。
3.钢筋混凝土结构主体承重结构采用钢筋混凝土建造。包括薄壳结。
结构、大模板现浇结构、钢筋混凝土结构建筑采用滑模、开板等先进施工方法施工。
混合结构的主体承重结构采用钢筋混凝土和砖木结构。像房子一样
梁是钢筋混凝土的，砖墙是承重墙，或者梁是木头的，房子是钢筋混凝土的。
砖木结构的主要承重结构是砖和木材。例如，房子是由木头制成的。
房屋框架。由砖墙和木柱建成
6其他结构，不属于上述结构的房间都属于这一类。如竹结构、砖拱结构、窑
东灯
四、房地产术语
1，常用名词(阴影部分要强调)
◆五证:a .建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c .建筑工程开工证书；d .国有土地
使用证书；e .商品房预售许可证；
◆两本书:A《住宅质量保证书》，B《住宅使用说明书》；
◆房产证:是房屋和土地二合一所有权的凭证，是房产所有权的合法凭证；
◆房地产市场:主要包括房地产交易和租赁市场。包括一级市场、二级市场、三级市场；
◆一级市场:指国家土地管理部门采用协议、招标、拍卖等方式的土地供应计划。
以土地使用合同的形式，将土地使用权在一定期限内，按规定的用途，以一定的价格转让给房地产。
参展商或其他土地使用者的市场；
◆二级市场:指房地产开发商根据土地使用合同的要求，将已建成的房屋连同相应的土地一起使用。
权利转让给单位或个人的市场；
◆三级市场:指单位和个人之间进行房地产产权转让、抵押、租赁的市场，是二级市场基础。
依据第二次或多次转让在市场上进行房地产交易活动的；
◆房地产产权:指产权人对房屋的所有权和房屋所占用土地的使用权。具体内容是生产
所有权人依法对房地产享有占有、使用、收益和处分的权利；
◆土地使用权:指土地使用权所有者对土地的使用权，包括开发权、收益权和处置权。
政府通过拍卖、招标、协议等方式，在一定期限内将国有土地使用权出让给土地使用者。陆地
使用权期满后，如土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续期，并经批准
出清地价后可以继续使用；
◆三通一平:指通水、通电、通路、场地平整；
◆七通一平:指水通、电通、路通、排水通、污水通、通讯通、气通、场地平整；
红线图:也叫(宗族图)，是按照一定比例制作的，用以表示一块土地的位置、边界和地表。
产品的地形图。由政府土地管理部门向土地使用权受让人发放，受让人只能在红线范围内。
建造内部正在建造的房屋；
◆总用地面积:城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；
◆建设用地面积(净用地面积):城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。
产品；
◆总建筑面积:指建设用地范围内单体或多栋建筑的地上、地上建筑面积。
和；
◆容积率:指总建筑面积与建设用地面积的比值。(比如65438万平方米的土地上，有20万。
总建筑面积平方米，容积率2.0)
◆建筑面积:指建筑物外墙或外围水平投影面积之和，包括阳台、廊、地下室、室外。
楼梯等，有顶盖、结构牢固、高度在2.2米以上(含2.2米)的永久性建筑。
◆建筑覆盖率(建筑密度):建设用地面积内所有建筑的地下室面积之和与建设用地面积的比值。
率；(例如，在654.38+万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8 <建筑>。
建筑密度为80% >)
◆绿化率:建设用地面积内所有绿化面积之和与建设用地面积之比。绿化面积的计算不包括。
包括屋顶、天台和垂直绿化；(比如654.38+万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，是绿色的。
比率为30%)
◆绿化覆盖率:建设用地范围内所有绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比值；
◆房屋销售面积:房屋作为一套房(单元)出售时，房屋销售面积为该套房(单元)的建筑面积，即，
是该套房(单元)的使用面积与该套房(单元)的共用公共建筑面积之和；
◆套内建筑面积:单位计算的房屋建筑面积为单位门内建筑面积，含套房(单套)
元)以内的使用面积、墙体面积和阳台面积；
◆套内使用面积:指实际使用的室内面积，不包括墙、柱等结构面积，使用面积的计算。
计算应符合规定:
a、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温隔热层。
层内皮大小的计算；
b、烟囱、通风管道、各种管道井等。不计入使用面积；
c、非公共楼梯(包括复式房的楼梯)计入自然楼层使用面积之和。
使用面积；
d、住宅使用面积包括:卧室、客厅、厨房、卫生间、餐厅、大堂、过道、正面。
房间、储藏室等。
套内建筑面积系数=套内建筑面积/套内建筑面积+按规定分摊的公共建筑面积。
◆公共* * *建筑面积:全体产权人* * *共同占有或使用的建筑面积，指除每套(单元)以外的每户。
同一用途，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共* * *建筑面积和不能分摊的公共* * *建筑面积；
◆套内建筑面积:是套内建筑面积减去公共建筑面积后的余额；
◆层高:层高是指以“楼层”衡量的住宅高度，设计中国家要求每层的高度。这
这个高度叫做层高。通常包括下层楼或楼层到上层楼的距离。
◆净高:净高是指高度减去楼板厚度的净残值；
◆分摊面积:商品房分摊的公共建筑面积主要由两部分组成:
电梯井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共大厅、过道等。它们在功能上服务于整个建筑。
* * *楼宇及管理楼建筑面积；
各单元与建筑公共建筑空间及外墙(含山墙)水平投影面积的间距为50%。
◆房屋获得率:指套内建筑面积与建筑队(单元)面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+内墙面积+阳台建筑面积。
套房(单元)建筑面积=室内建筑队面积+公共建筑队分摊面积。
◆道路用地:道路用地是指居住道路、居住小区道路、组团道路，以及配建非公共建筑的居住汽车和单体建筑。
通勤车的停车位。
◆道路红线:道路红线是指包括居住区级道路用地在内的城市道路的规划控制线。
◆玄关:玄关是第一步进入房间的位置。它是一个缓冲过渡区。客厅属于家庭。
“领地”讲究一定程度的私密性。门一开，有玄关，外人根本看不到里面一眼。黑色
关一般是与大殿相连的。由于其功能不同，需要调度装饰手段来划分。即使我们中的一个人回家了，我们也应该分一杯羹。
存放雨伞、雨衣、鞋子和包的地方。平时玄关也是收邮件，单纯见人的地方。
◆期房是指从开发商取得商品房预售许可证到取得产权证的期间。
商品房叫期房，消费者在这个阶段购买商品房要签订预售合同。在香港和澳门叫远期交割。
买“烂尾楼”是地产商卖房的常用手法。买拍卖行也是购房者。
购买仍在建设中的房地产项目。
◆现房是指开发商已办妥房产证(大产权证)的商品房。消费者在这个阶段购买商品房时，
应该签订一份销售合同。通常意义上的现房是指工程已经完工，可以入住的房子。
◆毛坯房是指没有装修的房子。
◆业主委员会由物业管理区域内的业主代表组成，代表业主利益，向社会各界反映业主。
会和要求，并监督物业管理公司的管理和经营。业委会的权力基础是其对象。
物业所有权人代表物业的全体业主，有权决定与物业有关的一切重大问题。
◆会所的功能和建设档次可分为基本型和超级型，基础设施为业主提供最基本的健康生活需求。
问，能不能让人免费用；超级俱乐部对使用某些设施收取一定的费用。若若俱乐部1
追求高档品味而不考虑业主的能力和需求，必然名存实亡；如果物业管理费降低，会影响住房。
生产的整体质量。会所的设置还要考虑项目分期建设的因素。俱乐部原则上只为小区业主服务。
服务，不对外开放，确保业主活动的隐私和安全。作为休闲和健身的场所，俱乐部还为业主提供
提供了一个很好的社交场所。
◆占用是指主人拿到钥匙，接管房间。
◆契税是在土地、房产所有权转移时，根据双方订立的合同，与所有权人一起征收的。
一种税。
纳税人契税的征税范围和征税对象是产权发生变化的土地和房屋。在中国转让土地。
承担房屋所有权的单位和个人是契税的纳税人。
(1)国有土地使用权出让；
(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
(三)买卖房屋；
(4)房屋赠与。
2.房屋类型
◆安居房是指实施国家“安居(或安居)工程”建设的住房(属于保障性住房范畴)。这是派对
而国家安排贷款、地方自筹资金的建设，针对的是广大中低收入家庭，尤其是4平方米以下的家庭。
由贫困户提供的销售价格低于成本并由政府补贴的非营利性住房。
◆经济适用住房是指经各级人民政府批准建设，享受国家优惠政策，面向城镇低收入家庭提供的经济适用住房。
法院出售的房屋。
◆使用权房屋是指由国家、国有企事业单位投资建设，由政府按规定租金标准支付租金的房屋。
出租给居民的公共住房。
◆产权房是指产权人对房屋(指建筑物)的所有权和对房屋所占土地的使用权。
权利，财产所有者拥有这两项权利。使用权、收益权和处置权。这种权利是绝对的、排他的。
产权人可以通过转让、出租、抵押、典当等方式合法处分，不受其他任何人的干涉和影响。
拥有房地产权。
◆商品房是指由具有资质的房地产开发公司(含外商投资企业)开发经营的房屋。因为
中国长期以来在住房制度上实行供应制，所以商品房是上世纪80年代以后才出现的。其价格
它由成本、税收、利润、收集费、位置、水平、方向、质量和材料差价组成。
◆集资建房就是要改变住房建设由国家和单位承包，政府、单位和个人共同负责的体制。
集资建房的房屋。职工个人可以根据房价、政府和阶段全额或部分出资
有关部门会在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予一些优惠。集资建房的所有权，按
资本比例确定。个人按照房价全额出资的，拥有全部产权；个人出资部分，就拥有部分产权。
集资建房有两种产权；一种是房屋出售价格高于当年房改成本价。其产权界定为经济。
适用的房屋产权。另一种低于当年房改成本价，其产权为房改成本价。
◆公房又称公房、公房、国有房，是指国家(中央政府或地方政府)和国有。
企事业单位投资建设和出售的住房，公有住房主要由当地政府建设，对城市居民负责。
出租出售:企事业单位建造的房屋出租出售给企事业单位职工。
◆房改具有一定的福利性质，所有产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位。
工人住房。这类房屋的来源一般是单位购买的商品房、自建房、集资房。
房改产权分为成本产权、标准产权和标准优惠产权三个层次。
空置商品房房地产开发企业投资建设，取得房产证(大产证)一年以上。
房子。