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从微观上看，企业的行为是这一切的根源。
所以这两年我们走访了林深区(智谷，JD.COM)有代表性的工业园区的三家不同行业的企业(其实我们也调查了去年搬迁到凤岗的三家企业，一共六家)。过去几年，他们在凤岗买了几千平米的厂房和写字楼，打算今年和未来几年全部或部分搬迁。
听取这些企业的想法可以推广到林深的其他地区。我觉得很有代表性。
01三家深企选择搬迁凤岗。第一家是有25年历史的美丽服装品牌公司。
总部在深圳，未来上市主体在浙江，深圳和东莞未来会成为主要的分公司。
美丽世界在国内市场的商业模式是直销，同时也涉足网络直播、滴滴打车、微信业务等新营销。
过去几年，美丽世界在深圳租赁了约7000平方米的国有写字楼。
以前公司选择在凤岗JD.COM智谷买了3000平米的写字楼，成立了电子商务和R&D中心。未来，新的营销部门和电子商务团队将设在JD.COM智谷。
美丽世界展示空间美丽世界的转移逻辑如下。1)深圳的产业发展规划发生了变化。
目前深圳的定位已经逐渐转变为金融和高科技，服装行业没有明显的竞争优势和政策支持。
2)凤岗搬迁是基于区位因素。
公司目前在布吉上班，比坪山离冯的岗位更近。
工人基本都是在龙岗龙华买房，去凤岗最合适。
3)考虑深圳都市圈的规划。
公司估计搬到东莞会对员工流动和招聘会造成一定影响，但相信随着深圳大都市轨道的推进，这个问题会得到更好的解决。
4)从长远来看，固定资产的配置非常重要。
首先考虑到成本，公司目前是深圳的租赁点，但是希望有自己的固定资产。这样虽然“有利于为团队提供持续稳定的经营环境”，但在深圳购房成本太高，所以选择在凤岗城购买房产。
其次，从经济核算的角度来看，公司在凤岗买的写字楼相当于深圳办公室15年的租金，也就是说15年后你就可以拥有自己的物业，更有利于企业品牌和形象的提升。
如果公司未来陷入困境，该资产也可以获得融资。
5)JD.COM的资源支持。
选择JD.COM智谷是因为JD.COM集团强大的物流背书，希望借助京东为企业做贡献。COM的在线流量支持和物流系统合作。
第二家公司是新赛科研凌工控，成立于深圳，2001。是一家新兴的IT高科技企业。2009年后，产、研、销一体化，开始推广雁翎工控这个品牌。
公司近三年发展迅速，年销售额增长，产量达到每月5000到10000台工业电脑，年销售额上亿。
新赛科现位于深圳宝安石岩某村，员工80-90人，租赁面积4000多平米，租金30元/平米左右。
但经营环境恶劣，租金连年上涨，厂房利用率低至60-70%。
(新赛科研所宫铃工控工厂)新赛科位于JD.COM智谷二楼，厂房3000多平米，有员工宿舍和办公楼4000多平米。
公司还在龙华大浪买了半栋写字楼，在深圳当办公室。
根据新的计划，该公司的部分R&D和销售将留在深圳，而R&D的其他地区和销售，以及所有生产，将转移到东莞。
新科的搬迁逻辑如下。1)企业形象提升。
目前深圳的厂房太小，进出不方便，整体形象跟不上企业发展。
这是公司的第三次飞跃，希望借助深都市圈和JD.COM这艘大船的产业升级，成为标杆。
2)为了区域交通。
凤岗与深市互联互通程度高，从高波到凤岗40分钟内上下班方便。
3)产品性价比高。
东智谷规模大，整体规划完善，场地利用率高，基本达到80-90%。
4)JD.COM品牌影响力和授权。
背靠JD.COM这个大平台，能给力，更靠谱。
JD.COM智谷希望帮助企业解决电子商务中的实际问题。包括JD.COM大学，帮助企业开设网上商店，并在政策、税收和补贴(如房屋出租销售)方面提供帮助。
第三家公司是迅销公司。这是深圳一家知名的国际货运代理公司，业务不断发展。目前涉足物流、供应链金融、商业，深耕进口食品、进口葡萄酒行业，打造“进口食品、进口葡萄酒全产业链一站式运营商”。员工约150人，年销售额4-5亿。
总部在深圳福田的房产所，在宝安福永租了一个2000多平米的仓库，租金每年都在涨。
(迅航陈星现办公地)2020年初，公司在凤岗JD.COM智谷一期购买了1200平方米的厂房作为粮食仓库。JD.COM二期将继续考虑购买工厂和扩大仓库面积。
迅航之星搬迁逻辑如下:1)成本考虑和公司长远发展。
公司在深圳的办公成本很高，选择东莞主要是为了降低成本和公司长期的业务稳定。
如果在凤岗发展顺利，全公司都会考虑搬到凤岗。
2)凤岗位于深圳附近。
之所以选择凤岗，是因为福田办事处到宝安仓库的距离比凤岗更远。
3)存储系统的智能化建设。
该公司希望在JD.COM智谷建造一个现代化的全系统智能仓储空间。
如果有京东智能供应链、智能仓储系统、智能物流系统的支持就更好了。
在以上调查的基础上，结合去年的调查，可以提炼出部分企业搬迁的* * *情况。
1)深圳的高成本拆迁和产业转移。
这个我讲了这么多年了。相比写字楼，真正给深圳企业带来压力的是现场租金。
在许多村庄，工厂租金的增长超过了企业利润的增长。
这样一来，企业留在深圳能获得的收益越来越少，搬到东莞会带来短期的损失，但综合成本的降低可以很快弥补这些损失。
2)企业已经使用都市圈进行判断。
这位教务老师注意到，这些企业都像凤岗一样搬到了“属于东莞的区域”，却没有像坪山一样搬到“属于深圳的区域”。
这就和华为去松山湖，却没有去光明一样。
我想从这个角度解释一下它的背景。企业的选择是基于产业整合和成本效益的思路。他们发现从凤岗到福田、布吉的便利性超过坪山，所以倾向于选择凤岗。坪山毕竟是“深圳”，产业集聚度太低，不能放弃。
从这个角度来说，我认为华为的选择是非常有远见的。
这说明企业选择新的战场，并不局限于“小深圳”，而是着眼于整个深圳都市圈。
不如说我们很多人都是买家，还陷在过去的思维里，看不清大势。
JD.COM智谷区位图3)企业转让首先是基于公司的业务发展。
除了以上的宏观考虑，企业的选择还有很多现实的考虑。
我一般遵循企业稳定运营3354提升企业形象的顺序——购买自有资产。
这些企业是考虑企业的可持续发展，而不是为了炒房。
他们之前在深圳租了办公室，所以想一起有自己的办公室。
一般来说，企业经过多年的发展，可以有很多积蓄，也不想出租房东，而是想拥有自己的资产。
这是一二。以前工厂和事务多在村里，形象不好，不利于扩展。所以很容易被重点客户认为不可信。所以选择高一点的地方有利于企业的推广。
4)企业搬迁对园区运营人员要求更高。
相比之前，这些搬迁到东莞的企业发现，他们不再“进村”，而是倾向于选择有品牌影响力、有产业地产运营经验、有上游赋能的现代产业园区。
我认为这主要说明现代工业园区能够创造原有工厂无法提供的新价值，而这些新价值能够有效降低企业的运营成本，提高企业的盈利能力。
例如，这些企业表达了对JD.COM智谷园环境和平台的期望。因为后者提供的现代化园区环境可以降低企业的运营成本(如政府资源、法律服务、专业培训、行业论坛等服务)，JD.COM大平台能源可以为企业打通产品销售，大大降低获客成本。
这一切，在一个传统上只扮演“大租人”角色，被企业需要的工厂里，是不可能实现的。
(JD.COM智谷效果图)5)企业对深都市圈轨道建设持积极态度。
这一点也很重要。我之前说过，企业决策和个人的巨大区别在于，他们往往偏向于长期趋势，而短期波动并没有那么重要。
代表性的，从华为到松山湖，差不多10年前就开始铺路了。
在这些企业看来，他们确实需要面对现在通勤不便的困难，但他们相对看好深圳都市圈未来的铁路连通。这样可以有效降低员工的抗调动能力，提高招聘效率。
两年可能没有意义，但是三五年可以有意义。对于企业来说，这个决策需要提前做好。
既然趋势对了，就提前下注，剩下的就等着，做时间的朋友。
6)与关晖相比，企业更青睐东莞。
在区位选择上，这些企业都在都市区范围内考察过，集中在深圳东部，如东莞的坪山、凤岗、塘厦，对比惠州的仲恺工业园区。
但是，我最终选择了东莞，因为和深圳东部一样，这里离我工作的地方没有东莞凤岗那么远。
再往东，徽州的仲恺太远了，现在这套还不全。
塘厦，都在东莞，还有很多村级场景，不太适合企业形象。
我想《深圳大都市规划》会在今年之内公布这些企业的草图，这些草图反映了深圳同一发展阶段的一些企业的异同。
类似企业，可以参考。
展望未来五年，我想判断已经得到了印证。这些提前起步的企业做对了，时间是站在他们这边的。
回到开头，他说，对这些企业家的调查表明，都市圈的规划落后于都市圈事实的进展。
从深圳和东莞最新的城市规划中，可以更好地窥一斑而知全豹。
其中有几个我在上一篇文章里写的“未来15影响深圳的四大规划今年要来了！”，但话音刚落，更多的方案出来了。最重要的变化出现在深圳的《2035年深圳市土地空间规划》、深圳的《十四五规划》和东莞的《十四五规划》。第一，深圳首次提出“深圳都市圈”的空间格局。
这是历史上第一次。未来15，深圳将构建“一主三辅”的深圳都市圈空间格局——深圳-关晖大都市一个“都市中心”，深汕合作区、汕尾都市圈、河源都市圈三个“都市副中心”。
深圳十二五规划明确，今年内将完成深圳都市圈发展规划的制定和实施。这标志着深圳正式呼应了已经深入发展的“都市圈一体化”的事实，开始主导整个深圳都市圈，并达到顶层设计。
一个特别重要的信号是深圳都市圈的规划。
第二，在实际进展中，明确了两条路径。
一是构建“1小时轨道上的都市圈”。
未来15年，深圳都市圈将完善“三路四铁”珠江口通道体系，积极推进深圳都市圈城际网络规划建设，打造“一小时轨道都市圈”。
深圳十二五规划说，“加密都市圈交通网络，构建与周边城市30分钟交通圈”。
二是建立“一体化发展试验区”。
引领深圳，* * *创造效益，建设林深片区“产城融合发展试验区”，建设具有全球竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。
第三，东莞明确拥抱深圳都市圈。
在“十四五”规划中，东莞首次提出了“深圳主导建设深圳都市圈”的理念。
明确的态度充分印证了深圳的上述三个最新方案。深圳都市圈的落地已经到了“步步紧逼”的阶段，顶层设计基本完成，规划比我们想象的要快。
在我看来，“门口一只脚”的“脚”就是今年出台的《深圳大都市发展规划》。这个计划肯定会对深度细分产生很大的影响。
作为一个买家，我觉得从这个方案出来到你反应过来，可能很多事情都被推迟了。
最后，经过以上分析，对未来产业转移最后提出趋势的判断。未来，深圳产业和人口向林深地区转移的速度和规模将会更快、更大。
上述企业调查显示，即使在目前深圳都市圈没有轨道的情况下，深圳的产业和人口转移也在快速发生。
(据老文介绍，在深汕、关晖、皖交界一带，林深地区人口达到600万，增幅远超关晖主城区。
未来，随着铁路连接计划的启动，三地交流将更加便利，企业将分流产业和人口，障碍更少，意向更积极。
另外，我觉得在东莞和惠州之间，企业会更多的选择东莞。
原因已经说了，东莞的成本比惠州高，但是惠州和深圳隔东。目前深圳东部明显弱于西部，深圳不投资东部就不会投资惠州。
另外，惠州和深圳的就业核心区距离太远，东莞林深区的地理位置太强。
总的来说，企业选择东莞的性价比比惠州好。
这些，我想在未来2-3年内，我们很快就会看到。
当然，计划都是纸上谈兵，也有人强调真正落地之前会发生什么。
我觉得这个说法说对了一半。
很多时候计划真的要修，希望渺茫。
但是一旦计划真的实施了，那就是大势所趋，发展的速度真的让人难以承受。
我认为深圳都市圈的规划和落地正是如此。
总觉得慢，但一旦往前走，就会变成另一番景象。
所以，现在你说要把深圳的工业推向林深。这不再是一个积极的判断了。因为很多头疼的公司都用脚投票了，表示坚定。
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