房地产项目融资的方式、作用及方案选择
一、房地产项目融资组合的设计
房地产项目的特点决定了需要融资组合来满足资金需求。根据房地产项目所面临的资本市场，结合项目建设资金的运作，房地产项目法人可以选择各种资金来源和资金成本。一般来说，房地产项目法人面临以下资金来源。
债务融资
寻求金融机构为房地产项目提供贷款。
(二)项目产权融资
对房地产项目进行分解，将具有经营能力和足够净现金流的项目产权进行交易和配置，通过这部分房屋产权的嫁接进行融资。
(3)租赁融资
房地产项目的设备和装置，以及国内和国际租赁公司的融资租赁方式尽快获得并投入运营。
项目融资
对于房地产项目中净现金流充足的资产，形成资产池，通过资产证券化融资。
我们设定一个房地产项目的融资方式及其组合方案的比例如下(表1):
表1融资方式比例及方案组合表
二、房地产项目融资方案的综合评价
房地产项目融资方案的综合评价涉及多方面的因素，我们拟从安全性、经济性、可行性三个方面对方案进行评价。
(1)安全性。安全性根据风险程度分为A、B、C、D四个等级。
A级:表示风险很小，即整个融资过程中发生重大事件导致项目亏损的可能性很小。其标志是利率风险、汇率风险等筹资主要风险得到调整甚至基本消除；金融机构或提供资金的金融机构信用等级高；承担融资代理的金融机构具有良好的信用状况，并承担了一些风险。
B级:表示风险较小，即整个集资因意外而遭受损失的可能性较小。标志是筹资的主要风险有所降低，但没有完全消除；资金提供方的信用等级高，但机构的信用等级差。
C级:表示风险较高，即整个筹资过程中可能发生意外，造成损失。其标志是，虽然配资的主要风险有所调整，但没有消除的风险仍然很大；提供资金的机构信誉不足；没有委托任何财务代理人来筹集资金。
D级:表示风险极高，在整个筹资过程中因意外而遭受损失的概率很大，即对筹资的主要风险没有有效的防范措施；提供资金的机构信誉不佳；没有一家金融机构愿意承担代理融资业务。
分析:
(1)量化融资方案的安全性，即用权重表示A、B、C、D级；A级85%以上(含85%)，B级75% ~ 85%，C级60% ~ 75%，D级60%以下..
(2)分别计算四种方案的综合安全系数。这里假设低息贷款的安全系数为100%，项目融资的安全系数(权重)为90%，租赁融资和股权融资的安全系数(权重)分别为80%和70%。
kⅰ= 15%×100%+30%×70%+25%×80%+30%×90% = 83%
kⅱ= 20%×100%+30%×70%+30%×80%+20%×90% = 83%
kⅲ= 30%×100%+20%×70%+30%×80%+20%×90% = 86%
kⅳ= 30%×100%+15%×70%+25%×80%+30%×90% = 87.5%
(3)根据以上分析，方案三、方案四的安全性定为A级，方案一、方案二的安全性定为B级..
(2)经济。融资方案的经济性按综合资金成本率的标准划分，* * *分为A、B、C、d四个等级，综合资金成本率计算如下:
cⅰ= 15%×5%+30%×12%+25%×8%+30%×6% = 8.15%
cⅱ= 20%×5%+30%×12%+30%×8%+30%×6% = 8.80%
cⅲ= 30%×5%+20%×12%+30%×8%+20%×6% = 7.50%
cⅳ= 30%×5%+15%×12%+25%×8%+30%×6% = 7.10%
目前取R为同期融资的银行贷款利率，取R=7.2%，则70%R=5.04%，130%R=9.36%。
那么a、b、c、d级的分类是:
a级:最低融资C<，即c < 70%R
B级:融资成本相对较低，即70% R ≤ C
c级:融资成本很高，即r ≤ c
D级:融资成本过高，即C ≥ 130% R。
因此，方案四的经济性定为B级，方案一、二、三的经济性定为C级..
(3)可行性。根据各种融资方式的实施程度，融资方案的可行性可分为A、B、C、D四个等级。
A级:所有资金均已落实，并得到计划部门的批准。
B级:资金基本落实，获批可能性大。
C级:资金落实差，获批可能性小。
D级:资金落实差，几乎没有获得批准的可能。
在这种情况下，债务融资会受到项目本身经济和项目法人信用状况的制约；项目产权融资会受到项目分解和股权合伙人风险偏好的制约；租赁融资对项目本身的经济要求更宽松，所以这种方式相对更可行；项目融资涉及ABS技术限制，在国内应用不广泛。根据各种融资方式的可行性分析，我们给出了各种融资方式的可行性权重:租赁融资100%，低息贷款90%，股权融资80%，项目融资70%。由此计算出各融资方案的可行性系数:
zⅰ= 15%×90%+30%×80%+25%×100%+30%×70% = 83.5%
zⅱ= 20%×90%+30%×80%+30%×100%+20%×70% = 93%
zⅲ= 30%×90%+20%×80%+30%×100%+20%×70% = 94%
zⅳ= 30%×90%+15%×80%+25%×100%+30%×70% = 85%
根据以上计算，方案二和方案三的可行性等级为B级，方案一和方案四的可行性等级为C级..
三、项目融资方案的综合评价
在选择具体的融资方案时，需要综合分析方案的安全性、经济性和可行性。可以用指标并计算得分，然后按照以下原则选择最佳的融资方案:(1)单标否决原则，即三个指标中出现一个D就淘汰。(2)如果两个方案的计算得分相等，则A以上的方案可以是最佳方案。
现在综合分析一下这个例子(表2)，A、B、C、D级分别附加5、3、1、0的权重(如果出现D就会被淘汰)。
表2项目融资方案综合评价表
方案一:3+1+1 = 5。
方案二:3+1+3 = 7。
方案三:5+3+3 = 11。
方案四:5+1+1 = 7。
结论:根据以上分析，确定方案:ⅲ。即:债务融资30%，股权融资20%，租赁融资30%，项目融资20%。