新商业:商业地产+零售商业应该如何运营？
“新商业”文明是信息时代的商业文明，是随着信息技术的发展和影响而兴起的新商业文明。新商业文明下的商业模式是以柔性制造、个性化营销、社会化物流为支柱，面向消费者的“大规模个性化定制”。
2016美国黑色星期五“黑色星期五”(感恩节后一天)，JC Penny。
通过多渠道推广，包括网页展示、电视广告、网络视频、电子邮件、宣传、社交媒体和App。
等等路！在新的商业趋势下，线上线下的融合，信息和体验的传递，商家和客户的互动，新的商业规则，都成为未来商业突破的研究方向。
早在2010左右，同行业精英就开始进行应对“新商业”的诺亚方舟计划，我们也在5年前就开始了“商业4.0”的研究。随着万物互联的到来，新体验技术和人工智能将在未来五年颠覆当前的商业运营模式。商业4.0是物联网融合时代的新模式。我们的研究不局限于五感(视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉)的范围，除了满足功能和结构的需要，还需要丰富情感的满足(右脑+商)。我们研究了很多课题，不仅有新环境下的商业模式创新，还有未来的商业应用技术。在这里，我结合现在的情况，简单分享一下“新业务”涉及的几个环节。
商业地产的吸金方式
中国最早开发的商业购物中心是恒隆广场和恒隆广场。我在1993离开了自己的美国企业，回国负责这两个项目的开发。在过去的连续三年中，恒隆和HKEx分别取得了国内购物中心最高的租金收入和最高的租金单价。恒隆广场的年平均效率超过120元/天
作为海外上市公司项目，从国际投资者的角度来看，也是中国商业地产行业的标杆。
恒隆集团在香港的商业地产主要集中在香港铜锣湾，这是一个土地非常多的地方，但是我们在规划海港广场的时候，设计了一个大中庭，占公共面积的45%左右。我们在90年代初做规划的时候，就已经预见到了未来中庭多元化的营销应用和运营推广活动。今天，面对大链接时代电商的冲击，实体店需要一个足够体量的中庭来做不同的促销活动，这是一些成功商业地产的基因。
当时也有不同声音质疑港汇广场公共面积过大，没有收益。“你为什么在中庭投这么多钱？”但开业后多年的经营数据证明，每次活动收取的租金远远超过店铺的租金。凡事都需要在思维上有所突破，尤其是大链接时代。
但在90年代中国购物中心起步阶段，我们在港汇广场的规划设计中，结合购物中心成熟的国际经验，创新性地打造了中国第一个多厅影院。同时，由于购物中心非常大，需要消防防火分区，消防部门全线做了13米的消防通道。当时我们想的是如何让荒废的消防通道活起来。如果你去过港汇广场，你注意到的，或者觉得不错的，就是当时创新的休闲美食步行街。
前置在任何时代都是非常重要的。从资产管理的角度来看，为什么亚洲金融风暴后还能想着做奢侈品购物中心？购物中心的定位一定要着眼于未来的趋势，而不仅仅是现在的消费市场。按照90年代末的消费水平，中国还不足以支撑当时顶级奢侈品牌的消费市场。但是，考虑到过去三十年中国两位数的经济增长和人均收入的增加，我们进行了一些大胆的重组和调整，成为中国顶级的奢侈品购物中心。如果看恒隆公司的年报，2015年的租金收入为4194万港元，是非常健康稳定的现金流，这也是商业地产非常吸引人的部分。这是一种持续不断的收入。
商业地产的本质是资产管理。
“NOI”净营业收入，和上限
费率资本化率是资产管理最重要的两个指标，即如何运用一些合理的管理，如何更好地运营和吸引投资，如何增加收入和减少支出。只有在这种情况下，你的NOI才会增加，资本化率才会降低，资产才会增值。
信和集团在做资产管理的时候，有几个项目是防御性措施，主要是商场的改造和增值。在任何时候，我们都需要了解整个当地市场。在竞争对手新商场建成前一两年，新河已经开始防御性整改升级。在资产增值过程中，对一些利用率非常低的商业品类进行整改，增加商业零售出租面积。同时也促进了不同的业态。尤其是大链接时代，商场的更新和推广需要在不同阶段做一些防御性的调整。
商业地产投资有一个退出的过程。2007年，我掌管香港第一家民营上市房地产信托——鸿福地产信托REIT，整体收购长江集团7个物业。商业地产是有出路的，但出路是统一经营，统一管理，整体打包出售。房地产信托是在成熟阶段将部分开发商的房产证券化。
目前国内还没有真正的面向普通公众市场开放的REIT，也没有普通投资者可以投资的房地产信托。从趋势来看，我觉得这也是中国下一步必须要走的路，可以释放很多资产，而不是资产管理。
当然，在资产管理中，重点之一就是如何节能，还包括调整业态和形象，这些都是资产管理必须要做的事情。无论是信和集团，恒隆集团，还是鸿福地产信托，基本上都有很好的资产管理和运营管理，让NOI每年不断提升，或者说收益提升。
先说大链接时代融资的案例，因为商业地产是没办法借高息融资的，因为贷款一般两三年就到期了，项目根本来不及完成。因为开发商借的利息成本高，如果以股权抵押，借钱的公司最终会接手项目公司的股权。商业地产投资和贷款时，需要了解项目的杠杆率和利息。合理吗？
正确的退出计划，大家都在说李嘉诚又跑路了。其实作为一个做生意的商人，当你的房产达到一个巅峰或者成熟的时候，就认为房产的价值已经到了，整体退出是一个合理的方案。最近，陆家嘴的世纪广场接手了ARA(一家专门从事基金和房地产信托管理的公司)。因为ARA长江集团也有股权，所以原团队会继续负责这个项目的管理。
电子商务工具化
目前电商弥补了三四五线部分业态或产品的不足，所以电商在中国会更受欢迎。但是，在美国，电子商务的比例相当低。无论电子商务多么发达，到2025年，中国将有7000家购物中心在建。目前电商买的东西很多都是以衣服、运动或者鞋子为主。其实说到互联网，我一直认为web是一个工具。工具是什么意思？你如何利用互联网与你的客户结合？在你来到你的购物中心之前，你已经对你的场地和产品有了基本的了解。所以到了实体店，自己去摸、看、试之后决定买。网络的使用仍然非常重要，并且变得越来越流行。
在中国，移动终端已经占了网上交易的很高比例，现在中国的手机用户已经占到了88.9%。目前，移动支付“支付宝”几乎占据了整个市场的绝对数量。我相信每个人都会有支付宝和微信，无论你现在交话费还是交其他费用，都已经很普及了。有一次忘了带钱包，吃完饭就坐在那里。后来外婆家餐厅的服务领班看到我，我说，怎么办？他说你有微信吗，我说微信有，那你去大众点评买餐厅优惠券吧。我马上在微信上买了餐厅优惠券，他说找不开。我说没关系。领班给我拿了五六瓶可乐。
中国一到黄金周就到处旅游。可以看到黄金周支付宝在韩国花钱最多。可能韩国或者女生买的化妆品比较多，其次是泰国和香港。美国移动支付的交易量，苹果苹果
薪酬也越来越吃香，而且涨幅很快。美国的电商，无论是亚马逊Amazon，还是EBay，都占到了零售总额的13%左右。
无论是易贝还是沃尔玛，电子商务客户越来越多。仅美国的主要零售商就在网络星期一。
“剁手星期一”(黑五后的星期一)，百思买、Kors、Target、老海军、玩具反斗城的商家，
沃尔玛和其他地方的网页和社交网站上的广告正在吸引圣诞节前购物的顾客。
总的来说，电子商务的规模会有所增长，但在整个零售中所占的比重仍然很小。实体商业和实体零售不能因为电商的冲击而消失。五年后的双十一，2014年增长了1000倍，2015年达到912亿，2016年达到1207亿。当然，今年的双11加入了很多娱乐元素，比如聚会、互动等等。其实不管是电商，还是双11，还是在淘宝做什么，最终都是要和人互动的。另一方面，如果同一天在所有实体店做同样的事情，集中打折让利，这个销售额也会非常巨大。
大数据改变生活。
今年的美国大选，大家都很关心。这次选举出乎所有专家的意料，包括主流媒体。隐藏的条件很多。很多客户不接受主流媒体的采访。为什么会有这么大的误差？之前70%或者80%以上的预测是希拉里赢了，最后还是特朗普赢了。你可以看到川普在脸书和推特上有很多粉丝。
还有一点我想指出的是，特朗普花了500万美元分析美国选民的大数据。我们听过很多大数据，但是在商业地产分析客户的时候，是同一个概念。因为精准的分析，川普的广告投放，在什么州、乡、县等小地方，什么人会越来越有针对性。这种大数据分析对特朗普的投票选民有一定影响。帮帮忙，最终的乡县地图明确证明了这一步棋。当然，社交媒体本身传递的信息会比主要媒体类别多得多，这也是影响这次投票的原因。所以我想说的是，在今天这个大数据已经充分发挥作用的时代，很多时候我们还在做问卷，或者用几千人的问卷来分析，来决定上亿项目的投资和定位，会有一些误区。可能大多数人喜欢喝咖啡，吃西餐，但是当你招揽生意的时候，你会发现西餐厅很少。
目前国内也有一些大数据分析公司结合了电信公司的数据。他们可以根据你什么时候用手机，清晰的分析出一个商场一公里的人口，三公里的人口，家庭情况。都可以通过这些数据找到更准确的定位。有了这些数据，你的格式就知道如何修改和调整了。有了这些信息才能知道是否需要增加孩子的业态，活动是否是家庭活动等等。在这方面，我相信这次我会用美国总统大选中使用大数据的例子来增强你对大数据的理解，在我们以后做研究的时候帮助你。
线上线下融合
目前经常看到的是百货公司的死亡名单。有时候要换个角度看电商的死亡名单。它也有成本，快递也是，天猫也要扣分。人工需要钱，推广需要钱，税需要交，仓储也是钱，所以电商不需要钱。
实体零售商如何应对？他们还会联合起来做一些促销活动，购物节等活动。电商也在找实体店。Yama在纽约34街开了一家，现在还会开一家更方便的实体店，在路边取货。第一家便利的实体店将在西雅图总部附近开业。所以电商找实体，实体也要介入电商。但是，我一直说，互联网是一个工具，重点在于我们如何使用它。
小米也在开实体店，小米预计2017年开店200到300家。小米声称他们的地板效率是一般零售业态的20倍。因为单价很高，如果你一天能卖出几百部手机，租200平米，平均一部手机几千元，它的地板效率就很高了。这是一种趋势。
另一个人谈到了股票。一个朋友买了一栋旧厂房，请了国际设计师，把旧厂房变成了多功能办公楼。与此同时，多功能厅一直在做不同的活动，拍电影，拍mv，或者举办时装秀。这些老厂的改造就看你怎么操作了。尤其是目前文化、艺术、娱乐的有机结合，在这个大链接时代，如何利用这些创新的理念，让存量房产价值最大化？
“新业务”应对变化
千年之交，港交所前有个大楼梯，千年活动就是在这个楼梯上举行的。当时几十万人堵起来了！以后把楼梯平台拆了，有几个好处，包括增加一些出租面积，包括那些可以更直接从地下进来的客户。但是我们在建这个楼梯平台的时候，我们的思路是可以通过这个楼梯平台把二楼和一楼的人都吸引过来，所以二楼的租金和一楼差不多，这也是我们在创业初期规划的一些思路。改造后，徐家汇将成为上海文化艺术展览的聚集地。
我以前的雇主，恒隆集团，推动了“EST”计划。
体验体验，服务，技术技术，
在上海这样一个成功的购物中心，恒隆在不断进步，这是成功的重要基因。从恒隆的年报可以看出，集团准备花1.3亿元，换上海，换恒隆广场，换恒隆广场。通过调整局部区域，扩大恒隆广场内的租赁面积，尤其是地下室将全部改建。恒隆引入新的“EST”改进将迎来一个新的模式。我乐观的认为，以后装修后房租会涨。
商业环境无时无刻不在变化，适应变化的都是经验丰富、管理有方的人。很高兴参加“CCIM”国际注册商业地产投资人和“CPM”国际注册资产管理人的活动。我也是CCIM和CPM，所以我一直认为一个项目的成功运作最终是人的。如何建立一个好的团队，招到好的受过专业训练的人一起工作，很重要。一个有经验的管理团队，其实是资产保值增值的主要引擎。
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“新商业”是商业文明的延续。归根结底，新技术和新商业模式都是为新的生活方式服务的。80后、90后还有一个昵称，叫“二次元”。与以往不同的是，我们提出商业地产将是大链接时代的主题体验业务。从营销的角度来说，无论是视觉、听觉还是感官，都需要感官刺激营销，更需要内容上的文化营销。未来的商业不再只是功能主义的满足，未来将是有文化感知的商业一代，需要文化营销的感官实现。大连接时代，大数据分析、精准定位、人工智能服务、虚拟现实体验都将成为新的营销手段。“新业务”需要以前瞻的眼光做好规划、定位和业务管理，与时俱进，实现项目价值最大化。