房地产会计实务全套讲座？

如:会计分录、会计科目、会计报表、交什么税、怎么少缴税。有很多内容。先送你一个部分:完整的房地产会计账务处理和涉及的税务项目。

房地产开发企业主要涉及营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税、企业所得税和代扣代缴的个人所得税。？

1.营业税:5%。？

2.城市维护建设税？

计税依据按照实际缴纳的增值税计算缴纳。税率分别为7%(市区)、5%(郊区)、1%(农村)。？

计算公式:？

应纳税额=营业税×税率。？

3.教育费附加？

计税依据按照实际缴纳的增值税计算缴纳，附加税率为3%。？计算公式:？

应交教育费附加=营业税×3%。？

4.印花税:？

(1)财产租赁合同、仓储合同、财产保险合同适用千分之一的税率；？

(二)加工合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同、产权转让文书的税率为万分之五；？

(三)购销合同、建筑安装工程合同、技术合同的税率为万分之三；？(四)借款合同，税率为0.5‰；？

(五)记录资金的账簿，应加盖“实收资本”和“资本公积”合计金额的万分之五；？

(6)营业账册、权利、证照每张贴五元。？

5.个人所得税:？

税率表适用于不含税的工资薪金吗？

系列应纳税所得额(不含税)？税率(%)速算扣除(元)？

1不超过500元的部分？5 0 ?

超过500元到2000元的部分？10 ?25 ?

3.超过2000元到5000元的部分是15 125？

4超过5000元到20000元的部分？20 ?375 ?

5超过2万元到4万元的部分25？1375 ?

6.超过4万元到6万元的部分是30？3375 ?

7超过6万元到8万元的部分35 6375？

8超过8万元的部分到65，438+00万元40 65，438+00375？

9超过100000元的部分？45 ?15375 ?

计算公式:？

应纳个人所得税=应纳税所得额×适用税率-速算扣除？应纳税额=工资收入2000-“三险一金”

6.所得税？

(1)所得税的征收方式有两种:稽核和验证。

(2)属于核定征收的，按照所得计算缴纳所得税。

计算公式:？应纳所得税=收入总额*核定固定比例*所得税税率？

(三)查账征收的，按利润缴纳所得税。

计算公式:？应纳所得税=利润总额*所得税税率？

(4)所得税税率:？

一般企业所得税税率为25%。

符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。？

国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。？

7.房产税？

如果按照房产残值缴纳，税率为1.2%；如果按照不动产租金收入缴纳，税率为12%。？

8.土地使用税:土地使用税每平方米年税额如下:？

(1)大城市1.5元转30元；？

(2)中等城市1.2元至24元；？

(3)小城市0.9元至18元；？

(4)县城、集镇和工矿区0.6元至12元。？

9.土地增值税？

土地增值税按照纳税人转让不动产取得的增值额和规定的适用税率计算征收。增值额是纳税人转让不动产取得的收入扣除条例规定的项目金额后的余额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与房地产转让有关的经济利益，计算增值额扣除。

项目金额包括:？

(1)取得土地使用权支付的金额；？

(二)土地开发的成本和费用；？

(三)新建房屋及配套设施的成本、费用，或者旧房屋、建筑物的评估价格；？

(四)与房地产转让有关的税收；？

(五)财政部规定的其他扣除项目。税率:土地增值税实行四级累进税率，即增值额不超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值超过扣除项目金额50%且不超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的，税率为50%。增值超过扣除额200%的，税率为60%。？

二、房地产企业的会计处理？

提供一个房地产企业会计系统。

房地产企业涉及的税费有11种(11税1费)。

税种:营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税和城市维护建设税。费用:附加教育费

一、营业税

1.房地产转让

销售房屋应按照销售不动产征收营业税，捐赠的空调、家具应视同销售缴纳增值税。如果房屋包含空调等附属设施，空调包含在房价中，不需要单独缴纳增值税。？

2.房屋租赁(出租)属于服务业——租赁业。

3.房地产销售公司买断商品房出售。

买断价以外的收入作为手续费收入，按照“营业税-服务业”缴纳营业税？

4.单位将房产或土地使用权无偿赠与他人视为出卖房产？

5.销售房地产时，房地产所占用的土地使用权一并转让的，按照房地产的销售额征收营业税。

6.纳税人自建后卖房。

为自用建造的房屋不征税；如果纳税人对外销售自建房，其自建房行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。？

第二，增值税

出售房屋时，赠送空调、家具应视为销售，缴纳增值税。

三。土地增值税(一)总则

1.销售标志包括三种情况:

(1)出让国有土地使用权；

(二)取得国有土地使用权后，开发建设房屋并出售的；

(三)存量房地产交易

其中,(二)新建房地产转让(出售)的扣除项目:①取得土地使用权支付的价款；②房地产开发费用③房地产开发费用？④与房地产转让有关的税收⑤财政部规定的其他扣除。

(3)转让现有房地产的扣除项目①房屋及建筑物的评估价格。

评估价=重置成本价×成新折扣率？

(二)为取得土地使用权支付的土地价款和按照国家统一规定支付的相关费用。③转让环节缴纳的税费。

2.房地产抵押

(1)抵押期限-不征收；

(2)抵押到期偿还债务本息——不征收；

(3)抵押到期，不能偿还债务，用房产抵债。

3.房地产交易所

单位之间换房，如有收入，征收；

4.将开发的产品用于员工福利等。

房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、向股东或投资者分配、偿还债务、换取其他单位和个人的非货币资产等。，且发生所有权转移时，应视为出售不动产。(房地产清算)

5.合作住房

竣工后自用-不征税

完成后转让-征用。？

6.企业兼并转让房地产-暂免征收。

7.纳税人建普通标准房出售

增值额不超过扣除项目之和20%的，免征土地增值税。

8.将开发的房地产部分转为企业自用或出租等商业用途。

房地产开发企业将部分开发的房地产转为自用或出租等经营性用途时，产权未发生转移的，不予征收(清算时不扣除相应的成本和费用)。

(2)房地产企业土地增值税清算

1.土地增值税清算单位

分期开发的项目，应当分期进行清算。开发项目既包括普通住宅，也包括非普通住宅。增值额要单独计算。

2.土地增值税清算条件

(1)房地产开发项目全部竣工销售；

(2)未完工房地产开发项目整体转让；

(3)土地使用权直接转让。

3.土地增值税抵扣项目？

①扣除为取得土地使用权支付的款项、房地产开发的成本和费用、与房地产转让相关的税费后，提供合法有效的证明；不能提供合法有效证件的，不予扣除。(2)清算机构所附凭证或资料不符合清算要求或不真实的，当地税务机关可核定开发成本单位面积金额，并据此计算扣除。？

(三)住宅、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文化体育场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电等公共设施。由房地产开发企业开发建设。

a竣工后，产权归全体业主所有；？

B.建成后交由政府和事业单位用于非营利性社会事业；？

C.完工后有偿转让的，计算收入，扣除成本费用。？

(4)房地产开发企业销售装修后的房屋，其装修费用可计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用不得扣除。？

⑤属于多个房地产项目的成本费用，按照清算项目的实用建筑面积比例等合理方法计算清算项目的扣除额。？第四，房产税？

1.房地产开发企业建设的商品房在销售前不征收房产税；但对房地产开发企业在销售前已经使用或出租、出借的商品房，应征收房产税。？

2.工棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉、车库等临时用房。为基本建设服务的场地，在建设期间免征房产税。但工程竣工后，施工企业将此临时房屋返还或移交基建单位的，从基建单位接收的次月起，应按规定纳税。

动词 （verb的缩写）城镇土地使用税？

1.城镇土地使用税以拥有土地使用权的单位和个人实际占用的土地面积为计税依据。？

2 .房地产开发企业建设商品房用地，原则上应征收城镇土地使用税。但商品房销售前纳税确有困难的，土地是否准予缓缴或减征、免征照顾，可由地税局结合具体情况确定。？

不及物动词契税(承办人)

1.企业公司制改革

非法人企业整体改制为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司的，或有限责任公司整体改制为股份有限公司的，改制后的公司继承原企业土地、房屋权属的，免征契税。

非法人国有独资企业、国有独资有限责任公司以其部分资产组建新公司，且股份占50%以上的，对新成立的公司承担国有独资企业(公司)土地、房屋所有权，免征契税。？

2.公司股权重组-不征税

3.企业合并-免税

被兼并企业承担原兼并各方的土地、房屋权属，免征契税。

4.企业分离-不征税

企业按照法律规定和合同约定分为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方和新设方继承原企业土地、房屋所有权不征收契税。

5.企业销售

买方妥善安置原企业职工30%以上的，对所购企业的土地、房屋权属减半征收契税；原企业职工全部免征契税。

6.企业关闭和破产

债权人以关闭、破产企业的土地、房屋权属清偿债务的，免征契税；对承担关闭破产企业土地、房屋权属的非债权人，凡妥善安置原企业职工30%以上的，减半征收契税；原企业职工全部免征契税。？

7.房屋附属设施

土地使用权和房屋所有权的转让、变更，涉及的征收契税，不涉及的不征收契税。

七。企业所得税

(1)预缴企业所得税

房地产开发企业按当年实际利润按季(或按月)缴纳企业所得税的，对开发产品销售房屋、商品房等建筑物、附着物及配套设施竣工前取得的预售收入，应按规定的预计利润率按季(或按月)计算，提前计入利润总额，待开发产品竣工并结清税费后，按实际利润进行调整。？

(2)预计利润率？

1.非经济适用房开发项目:

(1)位于省、市、县、郊区的不得低于20%；

(2)位于地级市、地区、盟、州、郊区的不得低于15%；

(3)位于外省和其他地区的，不低于10%。2 .经济适用住房开发项目，不低于3%。

8.个人所得税？

1.员工(高管)工资(一次性奖金)？

2.企业和单位以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动对优秀营销人员，通过免除差旅费、差旅费等方式给予个人的营销业绩奖励(包括实物和有价证券)，应按发生的费用(按劳务报酬所得)全额计入营销人员的应纳税所得额，依法征收个人所得税，由提供费用的企业和单位代扣代缴。

9.印花税？

1.房产(房屋)租赁合同-1 ‰。

2.产权转让文件。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房买卖合同和其他权力转让合同。？

3.业务账簿税目中记载资金的账簿计税依据为“实收资本”和“资本公积”的总额

其他账本——每本5元。？

4.领取房屋产权证、营业执照、土地使用证——每本5元。

X.城市维护建设税？

以营业税和增值税为基础(赠送空调需要视同销售增值税)。

XI。耕地占用税

建房或者非生产性建设占用耕地的，按照占用面积征税。

十二、教育费附加含城市维护建设税。