房地产开发企业如何做培训？

房地产市场的宏观调控政策必将改变房地产企业的竞争格局，进一步加快市场的“洗牌”速度。在房地产市场宏观调控之前，整个行业经历了一个黄金期，几乎每个开发商(无论品牌实力和规模)都赚得盆满钵满，开发商之间几乎没有竞争。即使有竞争，也只是单个楼盘或开发商之间的竞争，不存在生死存亡的“零和博弈”。

在新的市场政策下，房地产企业之间的竞争将从“村民之间的竞争”转变为“运动员之间的公平竞争”。如何赢得比赛？“增强竞争力”无疑是唯一的答案！

房地产市场竞争格局的变化

一、房地产市场竞争的四个阶段

第一阶段:成本竞争阶段

现阶段，房地产企业之间的竞争主要表现为成本竞争——谁的项目成本(当然包括土地成本)低，谁就有竞争优势。成本竞争也可以说是关系竞争。2003年，国土资源部发布的“121号文件”宣告了这一阶段的基本结束。

第二阶段:性价比竞争阶段

性价比最早用于IT领域的产品推广，蔓延到房地产也是近一两年的事情。随着房地产市场的发展，从2003年开始，一些在“整齐划一”方面做得比较好的开发商喊出了“性价比更好”(广告语)和“性价比最好”(口头语)，大部分都取得了不错的销售业绩。因此，更多的开发商已经生效，表明房地产市场已经进入了成本效益的竞争阶段。

第三阶段:模式竞争阶段

房地产企业的发展模式包括产品模式和管理模式。

产品模型是基于预测和研发的独特的、相对固化的项目类型，适合市场需求和自身能力，可复制、可开发。如万达商业广场、奥林匹克花园、万科城市花园等。建立产品模型是企业进行多项目链开发的前提，是实现资本和规模快速扩张的基础。

所谓管理模式，就是适应新的投资模式和企业产品模式以及企业自身实际情况的综合管理体系。合适的管理模式是项目开发和企业持续健康发展的最基本保证。

目前，“第一梯队”的开发者已经基本建立了自己的产品模型，并在积极探索管理模式。可以预见，随着房地产市场的宏观调控，房地产企业的竞争格局将发生巨大变化，“模式竞争”将是未来几年房地产市场竞争的主要特征。

第四阶段:品牌竞争阶段

当市场竞争达到一定阶段，随着大量中小企业被淘汰，房地产市场份额的集中度会越来越高。届时，房地产市场将进入品牌竞争阶段。香港房地产市场(被六大开发商垄断)就是明证。

当然，由于各地发展不平衡，上述四个阶段在一定时期内会同时出现，但趋势是必然的。

二、房地产市场竞争格局

房地产市场的宏观调控政策无疑会加速市场的“洗牌”过程。在新的市场政策下，房地产市场的竞争格局将呈现以下特点:

1，部分中小企业被淘汰，房地产开发企业数量会减少。1996的房地产开发企业数量比调控前下降了40%，如下表所示。这一次，一些企业，尤其是中小企业，可能会被各种调控政策，尤其是土地和房贷政策淘汰出房地产市场。从调控政策的力度和深度来看，企业被淘汰的比例可能不会低于三分之一。

2.市场集中度越来越高。随着一些中小企业被淘汰，消费者越来越倾向于购买品牌开发商的物业，房地产市场小、散、乱的局面将逐渐改变，品牌企业的市场份额将逐渐增加。

3.行业利润率在逐渐下降。随着市场集中度的提高，品牌企业会追求企业的整体效益和可持续发展，追求企业的市场份额和行业地位，而不是像从事单个项目开发的小企业那样，去追求某个项目的利润率。宏观调控政策的后续效应和房地产市场的激烈竞争降低了行业的利润率。然而，房地产行业的高投入和高风险仍然使得行业利润率高于社会平均利润率。

总之，房地产市场政策的变化将改变市场的竞争格局。企业要想在市场竞争中取胜，就必须提高竞争力。

首先，房地产企业要注重综合竞争力

房地产的产品属性决定了房地产企业不会像其他行业的企业一样存在“专利壁垒”，房地产企业不会有比较优势明显的核心竞争力，所以我们更应该重视和提升企业的综合竞争力。

二，房地产企业综合竞争力的构成

房地产企业的综合竞争力包括品牌形象、有效体系、战略执行力、R&D创新和资源整合。

1，品牌形象力

品牌形象力是房地产企业最基本的竞争力，包括企业品牌力和产品品牌力。

企业品牌力主要包括知名度、美誉度和忠诚度。随着消费者置业体验的不断丰富和完善，消费者越来越倾向于购买品牌企业开发的物业。同时，随着市场集中度的不断提高，大中型房地产企业的竞争将越来越激烈。因此，房地产企业必须打造鲜明的企业品牌，提升品牌形象。

产品品牌力是指产品模型的竞争力，包括产品模型的市场预测力和市场竞争力，体现在价格上就是产品品牌的附加值。研究和建立企业产品模型是提升产品品牌力的基础。

2.该系统是有效的。

房地产企业的管理制度包括三个层次:最高层是指企业的基本管理制度，包括公司制度和法人治理结构、管理机制、薪酬制度和基本会计制度；第二个层次是企业的工作流管理制度、规则等。，包括行政事务、法务、财务、人力资源、采购、项目管理、销售、客户关系等管理规则，可在100-150项中记录；三级管理体系主要包括岗位、部门、项目部(项目公司)内部使用的工作程序，没有纵向和横向的工作接口。

企业的成功往往是制度的成功。比如，民营企业比传统国企更有竞争力，二元结构和三元结构的股份制民营企业比一元结构的民营企业更有竞争力，公司治理结构完善的股份制企业比“换汤不换药”的“股份制”企业更有竞争力，职能设计合理、职责明确、工作界面关系清晰的组织结构设计比那些经常推诿、扯皮、内耗的企业更有竞争力。管理体系健全、体系适当的企业比那些建立了很多体系(如管理体系汇编、ISO9000质量管理体系文件)但体系不适当、执行不力的企业更有竞争力。

为了提高房地产企业的竞争力，必须建立一套全面的、适宜的管理体系，并保证各项制度的有效实施。

3.战略执行

就像计划的作用一样(制定计划的原因是因为“变化”，制定计划的目的是为了应对变化)，制定企业发展计划的目的也是为了应对企业各种偶然性因素的变化。当企业的发展环境发生重大变化时(如市场政策的变化)，越是要加强对企业发展战略的研究，调整或重新制定切实可行的企业发展战略规划。

企业发展战略的研究包括:(1)发展环境研究，(2)企业特点、优劣势研究，(3)竞争对手研究，(4)发展资源研究，(5)战略选择，(6)战略规划。

发展战略确定后，企业要通过沟通和介绍让员工了解，提高员工的认同度，进而提高企业的凝聚力和战略执行力。

4.R&D创新

R&D创新是指企业在制度、产品、市场、营销等方面的R&D能力和创新能力。比如在产品方面，企业可以通过系统研究房地产的产品形态、消费心理和购买行为、建筑外观设计(色彩、造型等)来提高项目的销售力。)，公寓设计等。，并设计出符合消费者需求的产品。如果在设计上有大量独特的创新，就会有比较优势。

5、资源整合

资源整合是指企业利用和整合内外部资源的能力。

房地产企业的内部资源包括人力资源、土地资源和资金资源；外部资源是企业公关资源，包括政府关系资源、媒体资源、融资资源、投资者(包括股东)资源、供应商资源和客户资源。其中，供应商资源是指为企业提供产品或服务的组织或个人资源，如设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应商、销售代理、物业管理公司等。房地产开发企业的供应商大约有二十种类型。

房地产企业“投资管理”和“外包”的特点决定了整合资源的重要性。房地产企业要提升竞争力，不仅要充分利用和挖掘内部资源，还要构建全面、均衡、稳定的公关资源链——每个环节要有1-3个相对固定的长期合作伙伴，从而降低选择风险、时间成本和使用成本，缩短项目开发周期，提高效率和效益。

第三，综合竞争力的数学模型

房地产企业的综合竞争力用数学模型表示如下:

f = k 1f 1+k2f 2+k3 F3+k4f 4+…+knfn

其中，k是指企业各阶段各竞争力(成分)的权重，f是各竞争力(成分)的相对值。该模型可以用来衡量企业的相对综合竞争力和比较优势。

提高竞争力的具体措施

在目前的市场形势下，因为消费预期的影响，交易量的阶段性减少是必然的。在此期间，房地产开发企业可以进行相应的阶段性工作调整，如重新学习，制定年度计划和目标，建立和完善管理制度等。建议的具体措施是:

一是研究制定企业发展战略规划

房地产市场环境的变化要求企业重新制定或调整原有的企业发展战略规划。在新的市场政策下，房地产企业必须从原来的机会导向、关系导向和银行导向转变为政策导向、市场导向和战略导向。

第二，调整组织结构设计

房地产市场政策的变化导致了房地产投资和开发方式的变化。投资开发模式的改变，意味着企业必须重新设计各个岗位、部门、项目部的职能(因为开发流程的改变导致工作流程的改变)，重新划分职责，重新定义工作接口关系。利用市场调整期对组织进行适当的调整是极其必要和容易的。

第三，建立和完善管理制度

房地产企业建立系统化管理体系的一般程序是:

(1)梳理现行的“管理制度汇编”和零散的“管理办法”，逐一审核各项规章制度的适宜性和有效性，分析执行不力的原因。

(2)列出行政管理、法务、人力资源、财务管理、招标采购、项目管理、营销策划、客户服务等缺失和需要完善的制度。

(3)决定企业是自行编制还是委托专业管理咨询机构编制。一般来说，企业自己编制的制度有很大的局限性，表现在几个方面:a .起草制度时“心态”不正常，或者过于严格(一般是总经理自己起草)，或者过于简单应付(委派某人起草，为了及时完成或者担心“得罪人”)。b、起草制度的主体不适当。在许多企业中，系统是由主控部门或工长起草的。比如车辆管理系统由车辆管理员起草，报销管理系统由出纳起草。在制度起草过程中，起草人往往忽略其他部门或人员的执行，过多考虑如何管理自己，如何逃避责任，导致执行效果不佳。c、在颁布之前没有对制度进行全面而认真的审查，往往在没有高度认可和强制的情况下颁布实施。d、系统的预防性较差。制度的目的不仅是“纠正”，更是“预防”(预防未来可能的损失)。专业的管理咨询机构，尤其是有丰富行业企业咨询经验的机构，可以避免上述问题，在广度、高度、深度、准确性上做得比企业更好，也可以减少不必要的损失和内部冲突。

(4)成立工作小组。无论是企业自行编制还是委托专业管理咨询机构编制，企业都要成立临时工作组，保证工作质量。

第四，加强学习和培训工作

一些企业提出了“建设学习型组织”的理念，但往往只停留在口头上，缺乏具体行动。建议行业内企业利用这段时间，制定各级人员的培训计划，并有效实施。培训不仅可以增强企业的凝聚力，提高员工的业务能力，还可以为以后的工作做好智力储备。

对房地产市场采取的宏观调控政策是及时的、必要的，也是有效的。房地产企业要适应市场政策的变化，化心动为行动，化冲动为行动，采取切实具体的措施，为自身的持续健康发展打下坚实的基础。