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合肥二手房将面临新一轮“大洗牌”
新闻来源:时间:2008年8月-1 16: 45: 47点击[0] []
主持人:各位网友早上好。欢迎面对面。生活中通过中介公司买卖二手房，支付一定的佣金是合理的。但长期以来，总有一些人绕过中介公司，私下交易，走捷径，实现利益最大化。尤其是最近，著名学者易中天的单跑路事件在网上被炒得沸沸扬扬。为什么单跑事件频发且愈演愈烈？单跑背后的二手房市场缺什么？让我们和今天现场的两位嘉宾聊一聊。
首先，我要介绍两位嘉宾，中邦地产的马经理和、宋城地产的。
我们两家公司在合肥二手房市场应该是名列前茅的。想请大家谈谈。你心中的二手房市场是怎么知道的？你认为二手房市场存在哪些需要改进的问题？
马经理:我个人的看法是，合肥的二手房相对于北京上海，起步较晚。但是从1998年到现在已经10年左右了，有很多不完善的地方。随着市场经济的发展和市场的变化，二手房的价格正在逼近新建商品房的价格。2005年以来，一些非法中介公司违规操作，挪用客户房款，给当事人带来了严重的经济损失，造成了恶劣的社会影响。为确保二手房交易资金安全，维护消费者合法权益，采取了资金托管等一系列措施，有效防范风险。目前，随着部分地区房价的大幅下跌，合肥市场大部分也处于观望状态。我们还是看好合肥市场，稳中有升。
主持人:刘先生，你对二手房市场了解多少？
刘经理:作为业内人士，我们已经在这个行业工作了很多年。我们见证了合肥二手房的起步和成长，并逐步完善。相对来说，我们比普通网友和买家更专业。就我们而言，合肥二手房市场春意盎然，我们看好合肥二手房市场稳中有升，行情很好。
主持人:关于易中天的回避事件，引起了极大的关注。如何看待逃课事件？
刘经理:在二手房中介的整个交易过程中，跑单的现象确实存在，发生的频率也很高。易中天事件为什么会有这么大的负面影响？因为易中天不同于普通人，其社会知名度和社会角度都不一样。但在二手房管理过程中，存在跑单现象。有多重原因。一个原因是，作为买方或卖方，双方都认为中介公司有暴利。我们二手房的标准是买卖双方各1%，采取了折中的办法。低价不能低于65，438+0.5%，高价不能高于3.5%。对于很多购房者来说，不知道二手房的运营成本。他们只知道给你留言，给你看房子，最后促成交易，我们拿提成。他们不知道合肥与其他城市的不同之处在于，第一，与其他城市相比，路面租金非常高。因为合肥有特定的地域文化，我们中介公司面对的店面都是市区比较繁华的，租金也比较高。第二，广告费用，平面媒体和网络媒体。第三，员工的正常工资。很多买卖双方只看到了前面一点。事实上，在交易过程中，还有大量的物流工作，运营成本势必增加。跑单的现象意味着不同的人和个人会有不同的想法。有人认为除了中介公司，中介佣金都省了。在我看来，从买卖房屋的角度来说，用中介公司更合适。相对来说，中介公司是一个独立的机构，这个机构有专业的交易流程做支撑，抗风险。通过中介公司，资金可以得到一定的保障，水、电、过户以及后面涉及的一切都可以得到保障，因为我们是专业的。作为买卖双方，考虑的是利润最大化。虽然省钱，但也有隐患。
5位嘉宾:中邦地产马经理
主持人:马经理，您如何看待“跑单”现象？
马经理:“跑单”现象比较正常，但是作为消费者，这种现象是一种不道德的行为。作为房地产公司和中介公司，对消费者收取一定的佣金是合理的。消费者主要是钻法律和中介公司的空子，为自己谋取更大的利益，损害了经纪人的切身利益。我们背后有巨大的经济成本。服务专业化、一站式交易的过程，在中介公司的成本中是比较高的。据一些媒体报道，中介公司比较单一。几张桌子和几台电脑就能启动公司，但事实并非如此。对于买卖双方在我公司建立的交易房，我们主要是提供专业的服务，包括专业的知识，让卖家放心，让买家得到心理安慰。在我们中介公司进入合肥之前，也有少数中介公司利用不合理的方式方法谋取更大的利润，比如吃差价，做一些黑市。我们希望合肥的中介公司能够按照国家宏观调控政策，健康发展，更加规范，完善市场。
主持人:网上有很多人支持易中天的行为。他们认为运行一个账单是合理的。他们总觉得二手房市场利润巨大。二手房市场怎么收费？收取什么样的费用，谁来承担？
马经理:作为中介公司，只收取佣金部分，其余费用由买卖双方分别向地税局、房产局以及相关部门缴纳。在合肥，我们中介公司的行情一般是买卖双方1%，收取佣金比较合理。2%的佣金费用，对于消费者来说，费用越低越好，但是对于中介公司来说，费用应该不高，我们的幕后成本比较高。
刘经理:中介公司利润高吗？我觉得对于消费者来说，买房还是卖房，他不知道中介公司的运营成本是多少。比如平面媒体，合肥晚报一个整版广告8200元/次。再加上房租，现在合肥房地产市场的房租很高。加上员工工资。不知情的人认为我的房子30万，买卖双方1%，6000元。任何事情都需要成本。我们是专业公司，专业之前肯定有个过程。很多人不清楚我前期入门后期培训的成本。合肥物价局二手房交易的标准是1.5到3.5。其实我们是按照合肥市场折中的办法，向买卖双方收取1%到2%的费用。我觉得现在的收费标准和所在城市成正比。任何企业追求的都是利润最大化和直接利润成本，应该是匹配的。但目前合肥的交易量和合肥的收费标准应该是成正比的。作为买卖双方，我不太了解运营成本。我简单的认为，带我看房，然后签合同，派人看房，交水电费，可能要五到六天的时间，整个过程和后续的工作都是有关联的。作为普通购房者，卖家很难理解后面的事情。
5嘉宾:宋城地产经理刘。
主持人:刚才有两个人说，大部分人不知道二手房中介公司的运营成本有多少在里面。我们是比较规范的，也是比较规范的经纪人团队。除了佣金和手续费，你认为券商的服务意识和服务质量也会成为影响成交额的因素吗？
刘经理:是的，因为这个市场的正常增长，合肥的二手房已经增长了十年。合肥最早的中介公司都是野中介，都是骗人的。这些中介公司因为行业不规范，长期以来给消费者的心里蒙上了一层阴影。在我们专业的中介公司，专业的经纪人，专业的知识，专业的服务的介入下，这个市场在慢慢的改变，在老百姓心目中的地位也在改变。我给你提成，你为我服务，这就成了一个良性的公司。最早的时候，会有这样的情况。市场的好坏，都是经纪人在操作。不同的企业有不同的企业文化，员工的素质，包括不规范的培训，服务理念，都在不规范的培训。我的要求是专业素质和服务理念。我觉得所有的中介公司都想把这个行业进一步规范，做好，相对投入很大。因为中介公司平时沟通，对员工的培训，专业知识，经营理念，企业文化都在不断提升。
主持人:马经理，你觉得合肥二手房经纪服务的整体质量如何？
马经理:应该说整体素质还是比较好的。我觉得作为经纪人，应该从自己做起，学习专业知识，提高自身素质，给客户专业感，从零开始，用真诚、专业、微笑的态度去面对每一个客户。要做好这个市场，合肥市房地产协会，包括中介公司，需要更多的交流和互相学习的机会，改变整个市场的环境，逐步完善合肥整个二手房市场。
主持人:有哪些方法可以提高经纪人团队的服务水平？
马经理:首先要提供专业的培训，提高门槛。按照合肥市房地产管理局的规定，所有员工都要持证上岗，让我们的队伍更加完善。事实上，大部分公司招聘的一些人的素质可能达不到要求。通过中介公司的努力，包括合肥相关部门的规定，二手房会更加逐步完善。
主持人:有业内人士说，合肥的二手房市场还不够完善和成熟。刘先生，您认为一个市场成熟和完善的标准是什么？
刘经理:因为不同的城市，不同的文化环境，不同的城市文化，不可能制定一个标准。但是从合肥的二手房来说，现在正在走向完善，但是在行走的过程中会带来一个又一个负面的东西。
市场的完善不仅仅取决于经营者，还需要政策的辅助和联动。需要通过政府职能部门和自身努力来完善市场。我们只是操作者，很多政策上的事情我们做不了决定。这就需要政府和相关职能部门沟通对接，规范这个市场的竞争。目前我们的二手房交易滞后，出现了一个致命的问题。政府对二手房的核定价与市场实际成交价格存在较大出入，导致二手房购房者首付增加，购房者购房负担加重。这也是造成二手房滞后性的通病。每个中介公司都会有这个问题，每个人都会反映这个问题。但是，这是政府房产局职能部门的问题。他们怎么能给我们政策指导或者允许在价格定位上做一些调整，可能更适合二手房市场的生存和成长。
主持人:具体操作过程中有很多人，因为一般情况下，政府的核定价低于交易价格，无形中增加了首付。很多人辛辛苦苦攒了很多钱去买，才发现钱不够。
刘经理:这也造成了现有的房地产公司和存量房销售合同的问题。即房屋实际成交价格为40万元，但通过房产局基本核实价格后为30万元。因此，存量房合同按照房产局的交易合同必须是30万元，这就导致首付超过65438万元，势必造成合同的不规范。这是一个普遍的问题。所有人都知道，包括房产局，中介公司，买卖双方，但是这个市场没有办法，只能这么做。我们知道这样不合适，但也没办法。为了市场的正常增长，我们不得不这样做。这是因为政府职能部门在了解情况后必然会做出一些调整。媒体报道说调整是在6月份，现在已经是8月份了。我们中介公司没有看到规定，给中介公司造成了很多不利因素。
主持人:还有什么是必须解决的影响市场逐步规范的吗？
马经理:目前合肥市场不规范，给消费者带来很多不便。像上海更规范，整个交易流程通过一趟车在一个大厅办理。二手房交易复杂，手续多。一方面，消费者可以通过中介公司省心省力，通过中介公司和房地产管理局买房更方便。这些不规范的地方需要进一步改进。
主持人:我们行业希望政府职能部门能提供一些更实际、更便捷的服务，也需要政策跟上？
刘经理:是的。办理业务需要带大厅。工作量方面，一是减少政府职能部门的工作量，二是减少普通消费者的时间，三是减少中介公司的工作强度和运营成本。核价问题是政府职能部门的问题。我们也反映过这个问题，协会也组织过，但是很久都没有解决。我们在交易过程中也存在一些问题。所有中介公司在二手房操作、买卖合同、签约过程中都存在一些问题，但是没有办法。这个问题是存在的，但是我们都知道，但是我们希望相关职能部门能够通过媒体认识到这个问题的严重性，尽快以最早的方式，最快的速度解决这个问题。这是合肥现有二手房市场存在的问题。
主持人:既然这是三方的好事，政府职能部门当然会慢慢妥善解决。现在会有一些好的企业和一些不好的企业之间的选择。现在交易过程中肯定有一些受既定环境的限制，不太顺利。但是人们心中有这样一种想法，都想和信用好的中介公司合作。比如办事快，方便有保障。我们经常从报纸和广播媒体上听到二手房中介洗牌的消息。刘先生，您是否感觉合肥二手房市场的洗牌已经开始？
刘经理:不管是二手房，任何行业都会出现问题。我们这个行业本身的特殊性就是做二手房公司就是在做服务。在服务的同时，做人，做好自己。可能是企业员工。我以一个普通人的身份领导这支队伍。人的素质和企业文化的灌输，必然会给消费者带来不一样的东西。可能不同的公司有不同的企业文化，给员工灌输不同的理念，给消费者的形象也不一样。但确切的说，洗牌肯定会发生。因为他是一个很好的中介，素质和经营理念参差不齐。刚开始的时候，一些小公司并不是正常的为消费者服务，纯粹是为了私利而经营。当这些人出现在消费者或媒体面前时，必然会带来负面影响。洗牌现象随时都会存在，因为企业的运营是和市场同步的。
5合肥。com为客人们准备了一份小礼物。
主持人:马经理，你怎么看二手房市场的洗牌？
马经理:洗牌是一定的现象。一些小中介公司在谋求自身个人利益的情况下，在危害社会和房产中介公司。对行业有很多负面影响，比如吃差价，或者服务不规范、专业知识不到位等一系列行为，对中介公司的伤害更大。在过去的几年里，一些公司被洗牌，主要是在管理层。一个公司，一个企业，只要管理跟得上，包括员工的知识化、专业化、服务得当，都会在老百姓心目中起到一定的作用。我们合肥的房地产公司肯定能维持很久。
主持人:两人对合肥的二手房市场抱有很大希望，也很看好。近年来，合肥二手房市场较为繁荣，也吸引了不少外地知名品牌二手房企业入驻。竞争很激烈。合肥本地两家龙头企业，在这场激烈的竞争中，如何发挥自身优势？
刘经理:8月6日21世纪不动产也要开盘，这确实反映了一个问题。市场很好。外企落户内地，当然每个企业的文化不同，经营理念也不同。21世纪在全世界都做得很好，我相信他们在合肥也会做得很好。当然，任何一个本土企业的成长都和本土文化有很大的不同。合肥的市场很本土化，我们当地的中介公司经营很多更适合本地人的东西，包括经营理念，收费标准等。外企可能有非常专业化的东西和系统化的企业文化。他们到了家里不一定能完全适应，但可能会做得很好，也可能不会水土不服。比如顺驰在合肥的运营理念不是很好，在合肥运营了一年就匆匆离开了。通过我们这么多年的工作，在合肥这样的城市，二手房市场必须适应本土化。
主持人:马经理，您认为我们如何在竞争中保持优势？
马经理:提高管理层和每个员工的综合能力和素质。随着人们对二手房认识的加深，二手房市场的前景越来越好，随着外地企业的进入，市场会越来越完善，竞争也会越来越激烈。我觉得要经营好一家二手房中介，一定要注重品牌建设和服务创新。中介公司本身就是服务行业，有服务专业化、技术化、创新意识，在交易过程中对客户的具体措施也要到位。服务是中介公司的根本，合肥所有的中介公司都是注重经济效益而不是服务。我个人认为，首先，我可以为客户承担购买或出租的事情，如出租和出售，评估和分析房屋等。第二，提供标准化的服务流程，从找房子到选择客户，都有一定的标准，家庭与家庭之间的纠纷得到及时处理，让客户有安全感。第三，完善内部机制。很多中介公司都有投诉，这种现象要及时解决，而且作为一个公司的领导，要高度重视，因为会影响一个公司的知名度和美誉度。我们的中介公司只有从根本上提高服务水平，对交易服务的各个环节进行细致的研究，完善服务，提高技术含量，才能提升企业的竞争力。
5主持人和嘉宾在直播间合影。
主持人:有人说买房一定要趁早，看好了一定要买。很多人感觉房价在跌，尤其是一手房。那么对于普通购房者来说，下半年投资买二手房风险大吗？
刘经理:风险恰恰是这个市场受很多因素影响，相关的宏观政策会影响市场。但从目前合肥二手房市场来看，应该是稳中有升。购房者下半年买二手房有风险吗？从我们的专业角度，从市场分析和宏观政策调控来看，应该没有风险。而且这个市场是健康的，与去年同期相比，价格在稳步上升。从老百姓来说，投资项目主要有两个，一个在股市，一个在房地产，而房地产的主体就是房地产。现在大家也在考虑奥运经济会不会带动市场。股市和房地产作为老百姓的两大投资项目，只有一种可能，一个是低迷，一个是上涨。另外，同步行走有两种，两种同步摔倒是不可能的。在这种情况下，从我个人分析，下半年房地产的走势是好的。
马经理:我觉得投资有风险。不管各种行业，投资肯定是有风险的。比如购房者的需求，包括选择适合自己投资的环境，消费者都和中介公司紧密联系在一起。下半年8月份奥运会的时候，很多消费者持观望态度，等着奥运会看中国经济发展趋势如何。其实对于二手房来说，需要买房的人还是要买房，这是一个不可替代的行业。比如很多年轻父母为了给孩子买房需要学区房，很多年轻人需要换房，还有一些年轻人需要婚房。我们分析了几点。比如每年2-5月以学区房为主，8月、9月、10、165438+10月以婚房为主。这是我们长期积累的经验。我觉得下半年二手房市场应该是消费者投资买房的一个非常好的环境。整个合肥市，包括国家一系列政策的调控，一定会对合肥二手房有所改善。
主持人:你遵循第一眼就能买到的原则吗？
马经理:根据自己的需求，消费者买房要根据自己的需求，看是否适合自己的需求。有的消费者买学区房，买婚礼，如果要我买房。你必须货比三家，看一看，比较一下。在此基础上，你可以选择适合自己的房子，买了之后也不会后悔。
主持人:买你需要的房子。谢谢各位来宾。我们也期待在大家的共同努力下，合肥二手房市场越来越规范，越来越繁荣。这个节目到此结束。再见！
责任编辑:hhb点击查看更多相关信息。
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