商业地产的建筑策划？
商业地产的建筑策划是在市场调研的基础上，介于项目业态策划和方案设计之间的一项重要工作。商业地产的建筑规划对项目建筑方案的最终完成起着重要的作用，是从规划指标的确定到建筑方案完成的重要枢纽。因此，建筑策划在商业建筑设计的整个过程中起着承上启下的作用。
然而，在目前的商业地产策划中，这部分工作的定位非常模糊。设计院、咨询公司、招商机构、开发单位在工作协调上分工不是很明确。在多年的策划实践中，我遇到过很多这样的问题。因此，我提出一些个人观点，希望与大家共同探讨。
首先，认识到计划者在商业计划中的作用
商业地产的规划师和建筑师在商业建筑的规划中扮演着互动的角色。建筑师处于核心地位，规划师要在项目的整体设计中起到指导和纠错的作用。策划人员在项目方案构思过程中，必须充分研究项目投资者和开发商的条件，对大量市场调研提供的数据和信息进行系统的分析和整理。这些要素和条件将成为建筑师进行建筑设计和规划的前提。从商业地产项目的开发过程分析，规划师的工作主要集中在以下三个方面:
1.从城市发展和商业发展的专业角度分析和研究土地。本文从经济价值和商业运营的角度对项目的土地价值进行分析，为项目开发决策和资本运营决策提供准确的依据。
2.通过消费者行为分析和品牌资源研究，结合建筑设计知识、商业运营模拟分析和国内外类似案例调研，为项目策划提出概念设计原则。同时对开发目标、规模、周期、商业运营模式、市场定位等进行量化和标准化，论证项目开发的可行性。
3.在项目业态规划和设施规划的基础上，配合开发团队，制定项目的开发计划，对后期项目管理的重要节点提出工作安排。开发和项目管理规划为建筑师的建筑设计提供了更准确的参考，有助于在项目建筑规划中评估项目开发过程中的经济效益和社会效益。
商业地产的开发以土地价值和商业利润最大化为原则，将各个开发环节进行系统整合，提高各个环节的增值程度，最终保证项目开发运营的成功。作为商业地产开发和增值的主要环节，商业项目的前期策划和建筑设计应得到更多的重视和加强。商业地产的策划者不仅要熟悉各种业态的生存状态和环境，还要非常清楚自己所依赖的建筑空间。
二、掌握现行商业建筑设计规范的尺度
商业地产设计说明书是商业地产建筑策划的主要依据，也是项目市场价值的限制性条件之一。然而，中国目前的商业地产建筑规范滞后于行业的快速发展。目前我国商业地产领域可参考的主要设计标准是《商店设计规范》、《餐饮建筑设计规范》、《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等有限的设计依据。然而，对于设计日益复杂的商业建筑，上述标准难以满足市场需求和发展。
随着商业地产的发展，在综合商店、社区商业、物业百货等新业态的规划设计中，经常出现市场需求与设计规范的矛盾。
以我参与策划过的商业项目为例。投资者希望适当减少宽度，以增加临街商铺的数量。小面积商铺由于售价或租金相对较低，经营范围灵活，易于改造，更适合个体经营者的经营和投资。但是，这种设计很难与当前的规范协调和统一。
根据消防规范，每个商铺需要设置两个出口，但是面小、进深宽的商铺很难做到两个出口。根据《高层民用建筑设计防火规范》，“除地下室外相邻的两个防火分区外，在防火墙上连接防火门且两个防火分区的总建筑面积不超过1.4倍2000m2的公共建筑，可设置一个消防通道”。按照规范，开发商能采取的唯一办法就是直接在相邻商铺之间预留防火门，或者增加商铺的建筑面积。但相邻两个商铺的连通明显不满足商铺的日常经营要求，增加商业面积与开发商实际销售的最小单元不符。
此外，上下两层规划的独立商铺的楼梯宽度也与实际操作相矛盾。根据规范，“商业部分室内楼梯的净宽度不应小于1.4m”。按照上述规定，势必会减少店内可供营业的面积。对于经营时装和其他商品的零售企业来说，楼梯的宽度将不可避免地影响其产品的展示和摆放。此外，如商业建筑内的安全疏散距离、商业各楼层的疏散宽度等法规要求，都对后期商业运营产生影响。
因此，对于商业地产的策划者来说，如何给建造者提供更有价值的参考意见，如何借鉴成功项目的经验，如何对项目做出适当的改变，都是非常重要的课题。
第三，把握商业与设计的有效关系
建筑策划在商业项目中起着多方面的作用，对建筑师的设计思路有着不可替代的引导和修正作用。但是商业项目的设计一定要融入商业价值，否则再好的作品也很难成为好产品。以市中心的商业综合体项目为例，下面简单说明一下:
1、高层建筑选址与布局
市中心的商业综合楼主体建筑一般为超高层建筑。建筑本身的选址会对建筑本身的使用和周围环境产生重要影响。高层建筑对道路的压迫感，会对在该区域工作、消费、生活的人造成心理紧张，降低建筑本身带来的舒适度。因此，在很多实际案例中，高层建筑在主干道沿线做了适当的退让，形成了一些城市绿色广场，扩大了建筑本身的外部公共空间。这对商业业态的人群聚集和引导会有积极的作用，但退让部分形成的视觉空间会对商业项目本身的形象展示产生一定的影响。因此，在道路、公共空间和商业入口进行必要的商业过渡，将对人和交通的合理引导起到非常重要的作用。
2.商业项目的交通和人群管理
现在的商业建筑强调的是人行走的顺畅性和公共交通的可达性。建筑入口的位置和口的规模应充分考虑项目人流的时差和高峰期的拥挤程度。车辆进出要考虑到对行人的影响。很容易设计出多个沿街临时停车位，满足临时购物和急用的需求。分散式停车是大型商业项目设计的发展趋势，如日本六本木新城项目。为了解决项目巨大的交通和停车问题，在新城的不同位置设计了多个停车场。平面往复式停车设计完全实现了人车分离，即使在交通繁忙的情况下，也能保持停车位的有序和充足。此外，商业项目的停车还应考虑与周边商业的互动以及商业展示的要求。
3.项目总体使用功能布局
商业建筑的功能组合非常复杂，需要充分考虑各种业态功能的平衡与协调。商业、居住、办公混合的复杂项目处理起来会更加困难。从我接触的一些项目来看，商业和公寓部分往往布置在建筑的低端，办公和酒店放在高端。这种设计的优点是可以方便管道在建筑物内的布置；中低端平层放出的芯管位置有利于卫生间的设置；高端部分的景观优势更有利于项目的高价值产品。但在具体项目中，也要充分考虑建筑本身的垂直交通效率对商业的影响。在建筑布局设计中，空间的利用效率也要结合建筑形式和结构做法。例如，许多高层项目在设计中采用拐角方法。根据经济计算，这种做法可增加30%左右的经济回报，但在具体项目中要注意不要破坏边角。
总之，商业地产的建筑策划是一项系统的工作，是多学科、多知识领域相结合的产物，是商业地产增值的重要途径。因此，对此进行更深入的研究，对商业地产的发展将非常重要。
更多工程/服务/采购招标信息，提高中标率，可点击官网客服底部免费咨询:/#/？source=bdzd