物业管理的含义物业管理的基本知识有哪些？
物业管理行业是与社会稳定、人民利益和社会经济发展密切相关的行业。目前整个行业存在很多问题，尤其是住宅小区的物业管理。
要逐步改变这种状况，需要从几个方面入手:一是需要进一步加强物业管理行业的监管，加强市场的规范和管理；其次，在日益激烈的市场竞争中，物业服务企业要充分认识到市场竞争的残酷性，要有危机感和使命感，努力做好服务管理；第三，充分发挥业主委员会的作用，业主委员会成员必须树立为全体业主服务的意识，熟悉物业管理的操作规范，懂法律，依法支持和配合物业服务企业的工作，依法维护全体业主的合法权利；第四，要提高物业管理从业人员的素质，通过严格的培训和考核，逐步提高他们的服务意识和水平。
物业管理基础知识概述
物业管理是指业主聘请物业管理公司，业主和物业管理公司按照物业服务合同对房屋、配套设施和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域环境卫生和秩序的活动。
物业管理是业主自治与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制。物业管理和服务的对象是物业和物业的业主、使用人。物业管理是集管理、运营、服务于一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化的管理模式，最终实现社会效益、环境效益和经济效益相统一的管理目标。
本章从阐述物业和物业管理的基本概念入手，重点阐述了物业管理的概念、内容和作用，旨在使读者对物业管理有一个整体的了解。
物业和物业管理的概念
房地产是现代社会的重要经济资源，是社会财富的重要组成部分。随着房地产行业的发展，对物业管理业务的需求已经摆在开发商和业主面前。对这部分经济资源进行有效的管理和运营是一个不可回避的现实问题。国际通行的物业管理已经运行了一个多世纪，但我国的物业管理服务是在改革开放和实行社会主义市场经济后才出现的。物业管理在中国是一个蓬勃发展的新兴行业，是一个正在发展和完善的新生事物。结合目前许多物业管理企业的成功经验，探索和挖掘物业管理理论，对于形成科学合理的具有中国特色的物业管理理论和方法具有重要意义。
业主自治组织:业主和业主大会
一.所有者
根据物业管理条例，房屋的所有权人为业主。一般是指具有产权的房地产开发企业、购房人以及与购房人长期居住在一起的自然人。
业主是物业管理区域内房屋及相关设施设备的所有人，是物业的所有权人和物业管理权利的主体。业主有权直接参与物业管理区域内的物业管理活动，即业主自律管理。
二、业主大会
业主大会是在物业管理区域内的物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的自治自律组织。
物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会在物业管理区域内的物业管理活动中，代表和维护全体业主的合法权益。
成立了物业管理区？业主大会。物业管理区域的划分应当考虑设施设备、建筑规模、社区建设等因素。同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，选举产生业主委员会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且全体业主一致同意的，决定不成立业主大会，由业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。
物业管理企业
物业管理企业成立的第一步是机构建设，这是保证物业管理企业正常运转，承接和完成各项业务的前提，也是一项重要的基础工作。物业管理企业应依法成立，必须经有关部门审查。除了要考虑企业的业务量和复杂程度，更重要的是要体现精干高效的原则，使企业充满活力和竞争力。
建设部2004年5月1日颁布的《物业管理企业资质管理办法》规定，物业管理企业资质等级分为一、二、三级。不同资质等级的物业管理企业条件不同。
物业管理前期工作
物业管理前期介入是指开发商邀请拟从事开发项目物业管理的相关人员参与物业的可行性研究、物业规划、设计、施工等阶段并提出建议。开发商从物业管理运营的角度，对规划设计、设备选型、施工监理、工程竣工验收接管、房屋销售、房屋租赁等提出建设性意见，为今后物业管理的顺利进行制定物业管理方案。
一.财产规划
在物业规划设计阶段，建筑设计师多注重功能设计，少关注物业管理，会给接手的物业管理企业的服务带来问题。因此，物业管理人员要想在前期物业管理的中介中发挥应有的作用，就应该具备物业策划的基本知识。
物业规划主要是指住宅区的规划。居住区是城市的有机组成部分，居住区规划是满足居民居住、工作、休息、文化教育、生活服务、交通等要求的综合性建设规划。居住区规划一般由房地产开发商制定，其任务是为居民创造一个舒适、方便、整洁、安宁、优美的环境，经济合理地满足其日常物质文化需求。
？物业管理的入门阶段
接管验收不同于竣工验收。接管验收是房管部门、物业管理企业、建设单位自身和个人对物业的接管验收。
物业管理企业的交接验收，是指由产权单位、建设单位或者个人委托，以主体结构安全和使用功能满足为主要内容，对新建或者原有房屋及其他物业进行的重新检查。它是物业管理过程中不可缺少的环节。
物业管理服务的日常运作
房屋维护和维修管理
房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度，按照一定的维修技术管理要求，对其管理的房地产进行日常维护、维修和技术管理。为了保证房屋的正常使用，延长其使用寿命，有必要进行定期维修。物业管理的好坏很大程度上取决于房屋维修管理的成绩，直接影响到物业管理企业的声誉。
房屋维修管理原则
1.？经济合理安全实用？的原则
房屋维修管理应该坚持什么？经济合理安全实用？的原则。经济合理是指加强维修工程造价、维修资金、维修定额的管理，合理使用人力、物力、财力，尽量少花钱修房子；要求制定合理的房屋维修计划和方案；安全实用，即通过房屋维修管理让居民安全居住；要从实际出发，因地制宜进行维修，满足用户对房屋使用功能和质量的需求，充分发挥房屋的效能。
2.？区分？原则
根据建筑年代，房屋大致可以分为两类:新房和旧房。对于新建房屋，维护管理工作主要是做好房屋的日常维护，保持房屋原有的外观和使用功能。对旧住宅，应根据历史年代、结构、住宅使用标准、环境和地区特点，以及城市总体规划的要求，采取不同的维修改造方案。
3.？服务？原则
房屋维修管理必须维护居民合法权益，切实为居民服务；建立和完善科学的房屋维修管理服务体系。房屋维修管理者要真正树立为居民服务的思想，提高服务态度和质量，认真解决居民的房屋维修问题。这是房屋维修管理的基本原则。
物业租赁管理
随着大量专业化物业管理企业的出现，物业管理市场竞争日趋激烈，传统的物业管理模式因管理服务内容单一而逐渐失去竞争力。因此，要以专业化的物业管理服务为重点，实施多元化经营，将物业管理服务与物业租赁有机结合，实现管理服务业务与管理促进管理的互动，在提高物业管理服务水平的基础上增加经营收入，为物业管理企业的经营增添新亮点。
物业租赁是物业管理企业为获取经济收入而转让物业(房屋)使用权，承租人向物业所有人支付相应租金以取得物业使用权的一种经营形式。就其特点而言，房产租赁可分为两种形式，即一般租赁(或传统的简单租赁)和附租购房。
房产的一般租赁是房产的所有权人通过中介机构或直接按照其确定的租金标准和出租面积向承租人收取租金。与租赁挂钩的购房是一般租赁的演变，这是香港在20世纪90年代初创造的。具有融资和置业的双重性质，可以为开发商解决资金不足的问题，分散经营中的风险，缩短建设周期。承租方可以获得很大的收益，可以进行二次开发、转租和经营。在租赁的同时，承租人可能有一些投资性质。基本方法是:开发商遇到某物业建设资金不足时，向承租人发出邀请，要求其提前注入部分资金作为租金(通常占总投资的1/2-L/6)，项目建成后若干年(通常为15-20年)租金水平为1/2-L/4。或者将项目或部分项目低价(正价的L/2 ~ 1/4)出售给承租方，再由承租方或承租方对项目进行装修、再开发、转租，承租方或承租方获得更多的经济利益。
文件管理
建立物业管理档案是为了满足物业管理企业日常管理和服务活动的需要，即在物业管理运行过程中，运用科学的方法对物业业主和使用人的相关资料进行整理和归档，以便更好地为业主和使用人服务。物业管理企业的日常管理服务活动贯穿于物业项目前期管理、接管验收、日常管理的全过程，应自始至终建立相应的管理档案，使档案管理真正为管理服务。
物业管理档案是物业管理企业作为一个整体单位，将物业管理服务中的原始记录和过程记录按一定要求收集、整理、保管和利用成文件的档案。档案是直接的历史记录，具有原始性和记录性的特点，具有其他资料不可替代的重要作用和价值。
？财务管理
财务管理是物业管理的重要组成部分。现代企业的运营离不开各种费用的发生。只有通过多种方式经济、合理、及时、足额地筹集所需资金，并良性运作，才能保证公司的事业发展。而通过合理的财务安排，实现利润最大化是物业管理企业经济主体地位的要求。因此，必须加强物业管理企业的成本控制和经济核算，完善制度和方法，保证组织和人员的落实，定期分析检查各项指标，实现精细化管理，向管理要效益，全面提高物业管理公司的盈利能力和发展能力。
融资是指为了组建物业管理企业，满足公司经营的需要，通过各种形式和渠道，集中使用内部资金和向外部借入资金。在市场经济条件下，外部资金的融资只能通过健全的金融市场进行，借入的资金必须支付，这直接抵消了物业管理企业的经营收入。研究资金筹集的形式、要素和融资方案，为物业管理企业的业务发展筹集到充足的、低成本的资金，是财务管理的首要问题。
研究筹资问题，首先要解决的是筹资的目的。资金筹集的目的主要有两个:一是筹集成立物业管理企业或扩大公司规模所需的资本金和长期资金；二是为经营管理过程中周转不足筹集短期资金。融资方式多种多样，不同的融资方式对物业管理企业来说意味着不同的资金成本。此外，不同融资方式的限制性条件和操作难度也有所不同。物业管理企业应做好测算，慎重选择。