房地产开发过程详细分析房地产开发过程
房地产开发流程图1
房地产开发流程:
(一)开发商提出的开发思路是整个房地产项目开发的起点。
在市场经济体制条件下，开发理念是房地产开发商最关键的工作。从这项工作来看，整个房地产项目开发已经进入了一个状态。开发思路是否准确反映市场需求，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这就需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求。
(2)可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。
开发商提出了想法，但这个想法是否有真正的市场前景，还需要可行性研究。可行性研究是房地产项目开发必不可少的阶段。政府是否批准项目，银行是否同意给予资金支持，需要参考可行性研究的结果。可行性研究可能会有两种结果:第一，可行性研究表明这个想法不可行，那么即使开发商不同意，项目开发的全过程其实也就结束了；第二，可行性研究表明这个想法是可行的，所以项目可以不出意外的进行到最后阶段。目前，我国忽视可行性研究或把可行性研究当作一种风气的现象在房地产项目开发领域仍然相当强烈，造成了空置率高等一系列后果，需要引起政府的重视。
(3)申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式开始项目开发的第一步。
土地是一切建筑的基础，申请土地是房地产开发的第一步。在中国，由于人多地少，土地资源极其稀缺。对于很多开发商来说，拿地是最关键的一步。有了土地，发展的一切条件都具备了，有了土地，就不愁项目，不愁钱了。因此，土地市场上各种腐败事件层出不穷。中国最初规定可以有两种方式获得土地:划拨和转让。划拨土地过多，冲击了土地市场的正常运行。目前只有少数情况可以获得划拨土地，大部分土地是通过出让获得的。但实际上是从原土地使用者(即原占用国有土地的国有企事业单位)手中取得土地的主要方式。开发商取得土地使用权规定的使用年限后，应到建设行政主管部门备案，领取房地产开发项目手册。
(四)项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需求的重要一步。
根据项目的规模，具体的工作流程也有所不同。对于大型房地产开发项目，一般分为方案设计、初步设计、施工图设计三个具体步骤。方案设计体现了建筑布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等设计要求。初步设计应在方案设计的基础上，提出设计标准、基本形式、结构方案和各专业的设计方案。初步设计文件应包括四个部分:总体设计说明书、设计图纸、主要设备和材料清单、工程预算。施工图设计是在初步设计的基础上进行的更详细的设计，有工程设备各部件的尺寸、布置和主要施工方法；还需要绘制完整详细的建筑和安装图以及必要的文字说明。开发商在进行规划建筑设计前，需要向城市规划行政主管部门申报规划设计条件，以便取得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑退让红线距离、建筑控制高度、停车位数量等。).根据规划设计通知书，房地产开发商委托具有规划设计资质的单位完成方案设计，然后将方案设计申请表、方案设计及其说明书等相关材料提交城市规划行政主管部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。方案设计批准后，即可进行初步设计。城市规划行政主管部门对建设工程初步设计方案进行审查，确认符合规划设计要点后，建设单位方可进行施工图设计。城市规划行政主管部门对施工图及相关资料审查合格后，核发建设工程规划许可证。
(5)征地拆迁安置是房地产开发的第五步，是取得土地使用权后的第一步。
取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，必须进行征地拆迁安置。开发商还需要在土地管理部门办理相关手续。土地管理部门应当根据房地产开发商的土地使用权证书和建设用地规划许可证，现场划定场地范围。开发商只能在划定的范围内进行征地拆迁计划的实施。
(六)筹集房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地拆迁安置之后最重要的工作。
大部分房地产商在拿到土地使用权后，基本都花光了自己的资金。如何获得进一步发展所需的房地产开发资金，成为房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后在此基础上确定需要筹集的资金量。然后通过对各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前国内房地产开发商的融资渠道很少，基本都是商业银行的贷款。房地产开发是一项高风险的商业活动，一旦投资失败，就会牵连到银行系统。最近，中国人民银行大幅提高了房地产开发商的贷款门槛，这将抑制中国一些过热的房地产投资。
(七)建筑工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。
工程项目招投标制度是我国工程建设市场的重大改革措施之一。通过招投标，房地产开发商首先可以选择合适的工程承包商，确保工程投资不超预算，质量符合设计要求，工期达到预期目标。在确定工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对建设工程进行监理。
(八)施工是房地产开发的第八步，也是项目能否按时高质量完工的关键一步。
为了保证按照建设工程规划许可证的规定组织施工，国家规定城市规划行政主管部门必须在施工现场放线验线，并在取得建设行政主管部门的建设工程开发证书后方可破土动工。聘请监理单位后，项目主体工作将委托给监理单位，开发商只控制最终的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解雇监理单位。项目建设完成后，必须通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。如果不能通过验收，就不能投入房地产市场。
(9)营销策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键步骤。
房地产项目的开发商，在开发项目即将完工的时候，可以考虑对已开发的房地产项目进行营销。开发商符合政府主管部门预售条件的，可以在进行施工的同时，开展已开发房地产项目的预售工作。房地产营销包括房地产市场调查、确定营销目标和手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的展会、选择广告方式等。甚至给项目起一个好听的名字，都能对商品房项目的销售起到极其重要的作用。当然，房地产开发项目的出租和销售必须经过房地产行政主管部门批准，取得销售许可证。
(10)物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。
房地产开发流程图二
房地产开发过程的法律规定:
《中华人民共和国城市房地产管理法》；
第二十五条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途和开发期限进行开发。超过出让合同约定的日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府及政府有关部门的行为或者为启动开发所必需的前期工作而延迟启动开发的除外。
第二十七条房地产开发项目的设计和施工必须符合国家有关标准和规范。房地产开发项目竣工验收后才能交付使用。
第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资合作开发经营房地产。
第二十九条国家采取税收等优惠措施，鼓励和支持房地产开发企业开发建设住宅。
第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发经营的企业。设立房地产开发企业应当具备下列条件:
(一)有自己的名称和组织机构；
(二)有固定的经营场所；
(三)有符合国务院规定的注册资本；
(四)有足够的专业技术人员；
(五)法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。对符合本法规定条件的，工商行政管理部门应当予以登记，发给营业执照；不符合本法规定条件的，不予注册。设立有限责任公司或者股份有限公司从事房地产开发经营的，还应当执行《公司法》的有关规定。房地产开发企业应当在领取营业执照后一个月内，到登记机关所在地的县级。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金用于项目建设。
房地产开发流程图三
房地产开发有哪些分类？
(1)根据房地产开发的规模，可分为单项开发、住宅开发和成片开发三类。
1，单个开发。单一开发是指规模小、占地少、项目功能单一、配套设施简单的开发形式。这种开发形式往往在新区整体开发和旧城整体改造中形成相对独立的项目，但其外观、风格、设施等要求与整体开发项目相协调，这样的开发可以在较短的时间内完成。
2.社区发展。社区开发是指新城开发中独立社区的综合开发或旧城改造中相对独立的局部区域的更新改造，相当于相对独立街区的更新改造。这种类型的开发需要开发区内完整的基础设施和配套项目。与单一开发相比，规模更大，占地更大，投资更多，建设周期更长，一般分期分批开发。
3.电影发展。成片开发是指范围广(可以接近开辟一个新城区)、投资大、项目多、建设周期长的综合开发。比如海南的杨浦开发区，上海的浦东开发区。在电影发展中，房地产开发往往成为基础产业和第一项目，发挥其启动和引导作用。
(2)根据房地产开发内容的不同，可分为:单纯的土地开发和再开发；简单的住房开发和再开发；土地和房屋的综合开发。
1，简单的土地开发再开发。
土地开发是指通过三通一平(电、水、通路)或七通一平(电、水、通路、排水、燃气、热力、邮政)；一平就是平整土地)，根据竖向规划进行土方施工。把自然土地变成建筑用地，用来建造各种房屋和设施，也就是把生土地变成耕地的开发活动。新城镇的建设一般需要先进行土地开发。在平整土地之前，开发公司还应调查地下物体，以确定是否有文物、管道、电缆、防空洞和其他地下物体，并按照规定清除地下物体。不能拆除的也要在设施建设时考虑和处理。
期间七通一平的工作要求高于三通一平。必须完成以下项目:能源系统工程，包括供电、供热、供气等设施；给排水系统工程，包括取水、输水、净水、配水管网、排水管网、冷水处理等工程；道路交通系统工程；邮电系统工程，包括邮政、电信和计算机网络设施。；土地平整工程。
土地再开发是指通过对发达地区现有土地投入一定的资金和劳动力，调整土地利用结构，改善基础设施，从而提高土地使用功能和开发利用效率。旧城区改造一般需要土地再开发。
2.简单的住房开发和重建。房屋开发是指在具备建设条件的土地上建造新房屋的活动。一般包括基础施工、主体工程施工、配套及附属工程施工、安装及装饰工程施工。房屋再开发是指在不拆除现有房屋的情况下，为了提高现有房屋的使用功能和利用效率，对现有房屋进行大规模的扩建和改建。也被称为旧城开发。需要指出的是，房屋的扩建、改建只有达到一定的程度和规模，才属于房地产开发的范畴。现有房屋的一般修缮装修属于物业管理范畴，不属于房地产开发。
3.土地和房屋的综合开发。土地房屋综合开发是指从事土地开发和房屋开发，或在土地再开发和房屋开发全过程中的房地产开发活动。目前，中国有很多这样的房地产开发形式。
(3)根据开发目的不同，房地产开发分为经营性房地产开发和自用性房地产开发。
1，商业地产开发。商业房地产开发是指专业化房地产开发企业为追求利润回报，通过房地产投资开发活动，将开发的产品(房屋、基础设施、土地使用权)作为商品进行交易的开发活动。
2.自用房地产开发。自用房地产开发是指供自用的房地产开发活动。开发者就是用户。开发的房地产产品并不流通，只是满足开发商自身生产经营或消费的需求。开发过程本身不追求利润。
编辑总结: