物业管理相关规定的梳理和解读
？在我们的生活中，遇到最多的就是物业管理的问题，很多纠纷就是由此而来的。真正规范我们物业管理问题的是几个法律法规，一个是民法典，一个是从国务院开始的省市区《物业管理条例》。以前有物权法，后来并入民法典。因此，判断物业行为是否正确的标准是民法典的相关规定，物业行业的管理者、从业人员和业主都应该学习和遵循。嗯，这里有一个常识:法律大于法规(规定)，下位法不得与上位法冲突。
？民法典的颁布，对物业管理的相关规定做了一些修改，参与物业管理的核心内容不外乎这几条。
？核心条款就是这一条。《民法典》第二百七十八条下列事项由业主决定: (一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规定；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员；(五)建筑物及其附属设施维修资金的使用情况；(六)筹集维修建筑物及其附属设施的资金；(七)建筑物及其附属设施的更新改造；(八)改变* * *用途或者利用* *从事经营活动的；(九)有关* * *和* * *管理权的其他重大事项。业主* * *同决定，应当由占专有部分面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参加表决通过。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参加专有部分面积四分之三以上表决的业主和四分之三以上表决人同意。决定前款规定的其他事项，应当经参加表决的业主过半数同意，并经参加表决的业主过半数同意。
这一条原本是在《物权法》中规定的，并入《民法典》后进行了修改。我们应该记住什么？
首先是这九件事必须由全体业主决定。任何单位和个人都不能剥夺业主的权利，否则就是非法的，自然的决定不受法律保护。我们小区这里涉及的常见的有:绿色停车、停车费、广告收入、聘请物业公司、选举业委会成员。记住，这些东西要咨询所有业主后才能实施。
？第二是两个数的要求。1至5项和第9项要求三分之二要求，即参与人数和面积要达到三分之二，同意要达到三分之二；第6至8项需要两个四分之三。
？该条款相当于足球比赛中的红黄牌条款，运动员和裁判都必须严格遵守。这是一条红线，不能碰。与小区相关的事项，比如小区的改造，比如业委会的选举，比如绿色停车，比如安装电梯，比如地面公共停车位的收费等等。，必须经过征求意见的程序，否则就是违法。
？就物业管理而言，我们应该澄清几个问题:
？二是要明确物业管理的相关责任人。大家都认为物业管理的责任在住建部门，这其实是一种长期的误导。属地镇街的物业管理，无论是民法典，还是国家、省、市的物业条例都非常明确。住建部门主要是行业指导和行业监管。在我看来，我认为住建部门的职责是指导和监督街道是否按照国家法律法规履行物业管理的相关职责，指导和监督物业公司是否按照法律法规和合同履行相关业务。在这里，有些市民不理解。其实只要记住一句话。个人认为是“法无禁止即可为”，就政府相关部门而言是“法无授权不可为”。你什么意思？法律不禁止的事情，个人可以做；没有部门或法律授权的事情是不能做的。所以很多时候不是部门不作为，而是作为一个部门，该做什么，不该做什么，做到什么程度，都要严格按照规定来。打个不恰当的比方，作为一个自然人，当他看到交通事故时，他可以勇敢的采取各种措施处理善后。作为一个部门，相关事故的处理只能由公安部门处理，绝对不允许住建局和城管局处理交通事故。如果他们不处理交通事故，车主肯定理解，但如果公安部门不处理，车主可以投诉。这也导致了小区管理的复杂和琐碎。举两个例子:比如小区有人违章搭建，有人在装修时砸了承重墙。前者的管理部门是自然规划局，后者的管理部门是住建局城建监察分局(队)。我该怎么办？物业公司发现提醒相关业主停止行为、限期改正，拒不改正的，将发出相关(提醒、处罚)通知书，逾期不改正的，城管部门将执法。在实践中，往往不清楚这件事是归住建局管，还是归自然规划局管，还是归城管局管。所以这一次泰州市在制定《泰州市住宅物业管理条例》的时候，尽可能的做了一些澄清。南京不适用。
？第三，业委会应该由全体业主选举产生，但不能代表全体业主决定一切。业委会是常设机构，其与业主大会的管理类似于人大常委会与人民代表大会的关系。虽然都是在没有开会的时候代为履行相关职责，而且往往法律责任相同，只是被授权赋予相关职责，一些特殊的关键问题不能代为决定。比如人大常委会只能指定副市长、副区长、政府部门的人选，不能直接指定市长、区长，所以我们经常看到代理市长、区长。为什么？全国人大常委会不能决定，而是在全国人大选举后任命。同样，业委会可以代表业主处理很多日常事务，但有些事情是它无法决定的。什么生意？必须全体业主决定的事项至少是上面提到的九项。之前我把业委会存在的问题归为几类:一是名存实亡，什么等于什么不是，什么不是；二是与物业公司、开发商勾结，出卖全体业主利益谋取利益；三是过于强势，被少数别有用心的人控制，赶走了物业公司的业主；第四，虽然有热情，但是缺乏专业能力，实力甚至帮不上忙，等等。所以，选举一个有热情、公平、正派、有时间、有一定法律知识的业委会是非常重要的。可惜大部分业主没有意识到这一点，或者积极性不高。业委会成员出现问题怎么办？业主委员会是一个组织，一旦产生，除非解散，否则不能罢免。所以只能罢免业主委员会成员。业主委员会委员的罢免要慎重，要走严格的程序，否则无效。业主委员会由业主选举产生的业主委员会委员组成，实行任期制。业主委员会委员任期内，不得随意终止。业主委员会成员严重违反业主公约或者业主委员会议事规则的，业主有权罢免业主委员会成员。但是，罢免业主委员会委员必须按照法定程序进行。前提是有20%以上表决权的代表提出议案，建议业主委员会召开临时业主大会。提案应明确提出需要罢免的业主委员会成员，并应明确提出罢免理由。提案经20%以上表决权的业主签字同意后，提交业主委员会。
？最后，我还是想说，我所期待的物业管理，应该是“部门(如住建)强力指导、地方(街道)组织高效、物业尽职尽责、业主文明自觉”的和谐状态。要做到这一点，所有的点必须共同努力。几个主体的关系要明确，业委会和物业管理公司不是对立的。就像一场足球比赛，法院和住建部门是裁判，街道社区是教练，物业管理公司和业主(业委会)是参赛球员。只有大家都处于高水平，不丢位，不越位，不掉好位，这场比赛才会精彩。前提是大家都要遵守游戏规则，这个游戏规则就是民法典，也就是根据民法典签订的“质价相符”的物业合同。
？以上是我个人的学习和实践经验，既不全面也不权威。如有错误或遗漏，请批评指正。