如何做一个好的房产中介？
1:经纪人在店外看到客户，要及时起身迎接客户。(注意外表和微笑)
2.经纪人在向客户提问时，要精神饱满，声音洪亮，准确快速地介绍或推荐房源基本信息。
3.介绍完基本情况后，礼貌地邀请客户到公司进行详细了解。
4.根据客户的要求，推荐适合客户的公司进行房源推广，及时了解客户的一些基本信息。(如:客户的购买目的，是否是决策者，支付能力，购买意向，目前的生活状况等。).
5.如果客户对公司的住房感兴趣，他们可以安排看房。如果暂时没有客户需要的房源，业务员要果断告诉客户，1或者2天内可以为他找到这样的房源，然后让客户留下联系电话，热情地递上名片。二:配对
1:收到新房后，要立即开始客户匹配，半个月内选择自己的客户进行删除。
要求:列出目标客户。
b按客户购买意向排序。
c按客户购买力排序
选择主要客户。
e逐一给主要客户打电话，约定看房。三:电话预约
1:拨打客户电话，告知客户房源信息。
2.询问客户是否在家或有固定电话，如果有，告诉客户打他的固定电话，以免浪费对方的手机费。这些细节要考虑清楚。
3.简单描述一下房子的基本信息。
4.与客户约定看房时间和地点。(注意从2中选择1的原则)4:看一看之前做好准备。
1:用视觉设计电路。
2.带着过程中要提出的问题进行设计。(合理安排提问顺序)
3.列出该房产的优点和缺点
4.思考如何尽量减少物业的缺点，想办法弄清楚客户可能会提出的问题和解决方案。
5.整理物业的相关资料。五:如何表现？
1:空房一定要按时到达业主家中，真房一定要提前30-45分钟到达业主家中与业主沟通，为顺利完成验房流程打好基础。
2.理清思路，根据自己的房子设计看一看。
3.询问客户买房的目的。
4.询问顾客的生活状况。
5.与客户沟通，获取更多的客户信息，为以后的后续工作打下良好的基础。
6.赞美客户的工作、人品、性格等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。六:房屋内场操作
1:进物业时主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点都告诉客户，留两三个优点在客户发现物业的缺点或陷入僵局时帮助客户。这时候告诉客户这些优点，打开客户的思路。永远掌握主动权。
2.给客户适当的自由看房时间和思考比较的空间。(注意客户的动作和言行)
3.控制好时间，不要给客户留下太多思考的空间。销售人员要把握好时间，根据不同的客户提出不同的问题，了解他们对物业的看法。
4.让客户提问并发表意见，熟练快速地回答客户的问题。认可客户的想法，即使客户说的明显不对，也不要反驳客户，而是引导他，让客户自己感知他的问题，用反问或双重否定的方式回答客户的问题。
5.为客户做一个总结。每一套房都有它的优点和缺点，但关键是自己的需求是否能接受它的一些缺点。因为，对于房子来说，是给定的产品。不可能反击，也不可能定制。所以我们能做的就是比较它的优劣，是利大于弊，还是弊大于利。对于它的缺点，我是不能接受的。考虑自己的选择和措施。)
6:结束房子。把客户带回公司或者做其他约定。(注:出小区途中，加深客户看房印象。)
七:交易前的准备
1:已经产生购买意向的客户要马上带回公司。
2.再次肯定和赞美客户的眼光，抓紧时间及时向客户描述购买这套房子的前景和收益。(增强顾客的购买欲)
3.到达公司后，请礼貌地请客户在会议室就座，并尽快奉上茶水。
4.主动向客户介绍公司的概况和售后服务的改善情况，提高客户的信任感，消除客户的后顾之忧。
5.与客户确认订单。(但不宜操之过急，要有序引导，循序渐进)
如:“陈老师，这个小区环境好吗？”“不错，不错，不错”
“你觉得这房子怎么样？”“还不错，还不错。”
“您对房型满意吗？”“好，好。”
“灯光好吗？”“好，好。”
抓住房子的优点和有利条件，用肯定的问题，让客户做出肯定的回答。
6.抓住客户肯定的回答，强迫客户下单。
比如“陈先生，既然你对这套房子比较满意，那么这套房子的价格你能接受吗？”八:保价阶段1:重点:销售人员无权向客户让步。
客户:“房子价格比较高，能不能低一点？”毕竟这房子周边交通不是很方便。"
售货员:“哦，陈先生，是这样的。原则上，我们对房子的价格没有主动权。我们必须与业主协商后才能回复您。”你觉得这样可以吗？请先告诉我你的上限。(主动了解客户的心理价位)注意:对于还价幅度太大的客户，业务员要保持心理上的冷静和镇定。看似平静安稳。永远不要退缩或表现出意外或紧张的表情。因为，这个价格是客户在检测这个房子的含水率。如果此时业务员有任何不恰当的表达或动作，客户会再次讨价还价。所以这个时候业务员一定要果断简单的回答客户这个价格是不可能成交的，告诉客户前几天一个高于他上限的价格没能成交。同时，他再次利用房子的优势或者其他有利条件拒绝客户的诱惑，从客户手中夺回谈判主动权。然后，要求客户重新定位价格。2.拿到客户的第二个价格后，业务员要表现出不情愿的样子，告诉客户只能先和业主沟通。与店主沟通时，应避免在客户视线范围内沟通，注意团队的作用，邀请店长或其他资深业务员帮助跟进客户。离开谈判桌与业主沟通。3-15分钟，回到谈判桌上，告诉客户，虽然业主不接受他的价格，但也做了一些让步。给一个高于客户上限的价格，让客户重新选择。并试探客户的价格底线。4.此时，谈判可能会陷入僵局，客户可能会要求与业主直接谈判。作为销售人员，应该坚决停下来，告诉客户独立谈判的缺点。(比如你自己谈价格，在双方僵持不下的时候，如果你为了面子或者一些鸡毛蒜皮的小事，甚至有时候为了一口气，都不向对方让步，一方是不会买账的，另一方连回旋的余地都没有。找到一套自己满意的房子并不容易。不要因为这些鸡毛蒜皮的小事让自己得不偿失。作为第三方，无论我们怎么谈判，都代表着双方的利益，而且经过专业的训练和大量的实践经验，以我们的专业素质合作成功的概率肯定比你独立谈判的效率和效果好很多。另外，还可以列举一些独立交易产生纠纷的案例，取消对方的想法。同时和客户* * *定一个比较现实的交易价格，然后，安抚客户的情绪，告诉客户要努力和业主沟通。5.至此，谈判真正进入了关键阶段。业务员真的可以和车主沟通，谈价格，砍价。九:讨价还价阶段
原理:找出各种对你有利的因素，引导业主降低价格。主要方法:
1:市场因素
2.政策影响
3.顾客稀少
4.顾客有第二种选择。
5.周边房源充足，同样房源的性价比。
6.告诉客户，把钱转过来，你可以赚更多的钱。砍价步骤1:告诉店主公司有个客户现在谈价格。我们做了很多工作，现在基本达成一致，只是在价格上有很大分歧。我希望你能做出一些让步。砍价第二步:车主此时会护盘或者试探对方出价。作为一个销售人员，这个时候就应该用客户的测试方法，把业主的价格大杀一场。做一个反测，看看车主的反应。如果业主对这个价格有强烈的不满，要注意安抚业主的情绪(比如告诉业主，他已经明确告诉客户，这个价格不可能成交，所以现在正在协商一个双方都能接受的价格。同时要求业主给出一个价格底线。第三步:拿到业主的底线价格后，告诉业主，他会和客户协商，有问题会和客户沟通。
每隔10分钟左右，再次与业主协商，确定最终业主的底线价格。十:下一阶段
1:正常情况下，通过以上步骤，双方价格应该可以达到交易价格。这时候业务员可以提醒客户是否可以下单，准备好相关的书面合同，简单说明合同条款。2.如果此时客户还在犹豫，业务员因为提醒客户，最终和业主在价格上达成了一致。如果现在不下单，万一第二天车主改变主意，所有的努力都白费了。3.有些顾客会以没有带足够的订金或其他原因为借口，不愿意下订单。这时候业务员要“急客户所急”，告诉客户先付一部分定金，余款第二天结清。4.在诱导客户决策的过程中，销售人员要注意与团队的配合，这样才能提高成功的概率。XI:售后服务
1:客户签署意向书和订单后。销售人员要及时向客户索要身份证等有效证件，复印备案，并做好交易前的材料准备。2.及时通知贷款专员，为客户制定贷款计划。3.完成以上步骤后，简单告诉客户交易需要的环节，大概的时间，需要的材料，提醒客户合理安排时间。4.客户签署意向书和订单后。业务员要及时联系业主，尽快告知业主该楼盘的销售情况，并及时将客户的定金交给业主，保证销售的有效性。5.在交易过程中，业务员要时刻与客户和业主保持联系，做好沟通工作，这样整个销售过程才能顺利完成。
6.带客户看房需要提前告知业主哪些注意事项？回答:要求业主提前打扫房间，整理好，尤其是厨房和卫生间的角落。重新整理家里的东西。有些老房子不是很整洁，给人凌乱的感觉。如果可能的话，重新粉刷房子，让它看起来更新。如果不是全部，就把厨房等污染严重的地方粉刷一下，告诉业主这样有助于把自己的房子卖个更合适的价格。打开家里的电源，看看有没有损坏的灯泡等。，并清洁房子的玻璃。当顾客来看的时候，把所有的灯都打开，这使得房子非常明亮。阳台一定要收拾干净，不要堆放杂物，否则不会给客人好的感觉。门口铺个地垫，给客人一种房子保养得很好的感觉，不是随便走进来的。家人不要太多，一两个就好。不要随便走动，否则顾客会觉得房间里很吵。跟邻居打个招呼，等客人来看房。见面就能面带微笑，让人觉得邻里之间很和谐。房主尽量少说话，不要过分热情，装作卖不卖无所谓的样子，让客户感受不到他们急于出售的心情。另外，提前告诉业主一个房价(不是底价)，万一客人问起就按这个价格回答。
7.客户接你电话，不说不要，不说要，态度躲躲闪闪。这时候你该怎么办？
回答:这个时候，如果可能的话，如果你想和客人面谈，首先要搞清楚客户的真实意图，是放弃还是在考虑中。如果放弃，一定要问放弃的原因是价格还是问题本身。如果是价格的话，你可以告诉他公司有很多房子，我们会推荐几套价格可以接受的比较好的房子给他参考。如果是自己的原因，要做出理解客人的姿态，留下自己的电话号码和客人的电话号码，礼貌地告诉他，希望有机会再为他服务。并在适当的时候与客户进行一些接触。如果客人在考虑，要找出原因在哪里，对症下药，帮助客户解决存在的问题。态度要温和，不要表现出质疑或者刨根问底的语气。尽力让我们的客人感受到我们的诚意。8.客户下单后开始后悔，强烈要求退货怎么办？
回答:我不同意客人的做法。按照合同执行。找出客人后悔的原因，指出原因中不合理的部分。同时告知客户如果取消交易，退回订单的违约责任。比如有客人觉得价格高，就会指出房价的合理性。这个价格是经过无数次谈判达成的。不要被市场上混乱的价格所迷惑。同样的房子也会因为朝向、楼层等问题造成价格差异。没有可比性。如果现在取消订单，就是违约，看起来我们的服务还是有欠缺，但实际上违约责任不是经纪人造成的。用耐心的语气和态度要求客户取消订单，不要和客户言语对抗，以免客户恼羞成怒。语气要冷静，但不退单的立场要坚定。9.遇到同行业的竞争对手，同时面对同一个客户或房主，怎么办？
回答:礼貌的打个招呼，让他们先说话，然后再出手。微笑着告诉客户，刚才我们的同行给你介绍了很多，相信你也有一定的了解。请允许我介绍一下我们公司的房源，用您专业的眼光做一个有效的对比，看看我们的报价是否合理，房源是否符合您的要求，是否有改进的空间。在这个过程中，不要贬低你的对手和他的公司，只要介绍一下你公司的服务、规模、特色就可以了。在介绍的过程中，适当的时候赞美客户。我们不自吹自擂，我们只是尽力为您提供服务。如果您对这套房子不满意，可以告诉我您的确切要求，我们会精心挑选一到两套符合您要求的更好的，节省您看房的时间。省得你来回跑。用你的真诚打动客户是最好的。10，如何鉴别客户房产证的真伪？
回答:
1)格式内容:新版房屋所有权证由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证有三个:房产证、房屋所有权证、房屋所有权证。内页印有统一规范的填写项目。2)印制的质量证书质量上乘，封面为红色(其他证书为蓝色)，金色国徽。材质为进口护照面料，内页为粉色印钞纸，采用护照印钞工艺。3)防伪标识建筑登记号——编号是否与建设部公布的全国统一编号一致；
发证机关印章——市、县房地产管理局或人民政府印章，印鉴清晰、整洁、统一；
团花-五瓣叠加团花，内盖上有土红色和翠绿色的细线。线条流畅，纹理清晰；花边——签发机关的印章页，有上下等宽、左右等宽的对称棕色花纹框；暗印，水印——用的纸是印钞纸，浅色底子色，印有等线宋代《房屋所有权证》地纹暗印。把纸对准亮的地方，就会看到高层或者多层的水印屋)，编号——封面三页右下角有印钞厂的印刷序列号，也就是“备注”页。同一发证机构的证书编号是连续的。证书编号——即首页花边框上端有发证机关编制的证书编号。这个号码与发证机关的账本和档案中的记录一致！这是流程。学会转换角色是主要的，说服客户的主要方法是了解最好的信息。可以从网络报纸上获取。这是房产中介必须要做的，抓住对自己有利的信息，说服客户。