房地产开发项目工程造价控制分析？
一，设计阶段的成本控制
1.设计方案优化
设计方案的优化是设计阶段的首要任务，在工程造价中占有重要地位。设计方案既要考虑技术可行性，又要考虑经济合理性。比如在写字楼的建筑方案设计中，通过优化建筑造型、装修方案、标准建筑面积、公共区域的布局，可以最大限度地提高建筑物的利用率。在设备选型方面，在保证技术可行性的基础上，如在电梯空调弱电系统的设计中，通过合理的方案优化，可以节省大量投资，对降低工程造价有事半功倍的作用。如香江国际发展有限公司开发的财富中心项目和南新仓国际大厦项目，通过地下停车场的柱网和交通路线的优化设计，增加了约65，438+05%的停车位，降低了停车位的单位工程成本。北京香江别墅建设过程中，通过优化规划方案，最大限度利用原有地形特征规划出独特的坡地别墅，减少了土方量，大大降低了前期“三通一平”工程的造价，通过提高回填工程的技术要求，为后期地基处理节省了投资。
2.成本前分析
通常，设计阶段造价控制的具体程序是:专项调查-设计任务书-方案设计-图纸会审。由于关注点不同，设计单位对项目成本控制的重视程度往往不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应由开发单位主导，由设计单位实现。委托设计前，开发单位应组织力量对造价控制敏感的部分进行专题研究，通过考察相关项目、收集最新技术资料、组织专题专家会议等方式与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标。限额设计也可用于在设计任务书中系统、明确地告知设计单位成本控制的意图。及时组织图纸会审，从设计、工程、销售等角度分析设计方案的可行性。据统计，设计费一般只相当于总造价的1%左右，但正是这1%的设计费决定了几乎所有的后期建设费用。由此可见，设计阶段的造价控制在整个项目投资中的重要性。在设计阶段，造价人员的工作重点是通过造价分析，根据技术经济分析方法和价值工程原理，协助技术人员选择最佳设计方案。
如中关村科技广场21号中关村金融中心项目，美国KPF设计公司提出了150米高的双曲面造型主塔方案，美国前进设计公司和中国建筑设计研究院作为结构设计方，提出了三种能够满足结构要求的结构体系。业主委托香港威宁阁作为造价顾问。通过对上述方案的成本分析，最终选择了全钢结构体系。虽然造价略高于刚性钢混结构，但增加了使用面积，增加了楼层净高，最大限度的实现了立面造型。
二、项目施工阶段的成本控制
项目施工阶段的工程造价控制主要集中在招投标、合同签订、工程变更和竣工结算。
1.通过招标方式选择工程承包商和材料供应商在选择工程项目的材料设备承包商和供应商时，公开招标是控制工程造价最有效的方法。在招标过程中，充分利用项目的规模优势和供应商自身的优势，相互竞争，可以获得最优价格。尤其是对影响较大的重点项目，投标人往往会根据规模和社会效益，以低于常规成本的价格投标，同时尽量让更多的总承包商和材料供应商入围。
在投标过程中，项目管理部和造价管理部要认真审核图纸，尽量减少项目实施过程中的设计变更和日后中标人的索赔机会。在评标过程中，要认真分析各投标单位的投标文件，防止低价中标、高价索赔和不平衡报价。此外，还应积极鼓励所有投标人从专业角度提出各种合理化建议。优化设计方案。在本文前面提到的财富中心一期弱电工程招标中，投标人提出了非常好的优化方案，最终为项目节省了上百万元。另外，在招标过程中，可以利用集团项目开发的优势，建立一些长期合作的品牌和供应商，在保证质量的同时提供更优惠的价格，实现双赢。
目前招投标中采用工程量清单越来越普遍，有利于项目实施中的动态成本控制。工程量清单是指根据招标文件和施工图纸的要求和规定，按照统一的工程量计算规则，结合现行预算定额子目的要求，将拟建工程的全部项目和内容划分为部分、性质或构件，计算出实物工程量，并作为招标文件的一部分列出，供投标人填写单价的一种工程量计价方法。工程量清单形式，对于开发单位来说，首先工程单价容易与市场价格进行竞争性比较，挤掉单价中的水分，堵塞漏洞；其次，可以控制设计变更引起的工程造价的增加。
2.合同应该严格签署。
签订规范、细致、严格的合同文本是房地产开发项目成本控制的另一个重点。在国际惯例中，业主往往聘请有经验的咨询公司编制严格的招标文件和合同文本，几乎涵盖了对承包商的所有约束，防止施工单位进场后以工期紧、场地窄、设计选型品牌型号不明确为借口进行各种索赔。比如在工程后期，施工单位往往会以甲方延误导致工期紧张为由，提出加快工作进度的申请，要求增加工程造价。如果合同预测合同报价充分考虑了工期因素，明确无论采取什么措施加快工作进度，都不会调整报价条款，可以有效防止此类费用的增加；比如，在设备安装预算中，由于不同品牌、不同型号的价格相差很大，如果合同及相关附件中的条款含糊不清，在施工过程中很容易被“偷换”，影响工程质量和寿命，损害开发商声誉，造成不良后果。要用好“严格合同条款”，需要有丰富的工作经验，提前预测可能出现的情况，需要多借鉴国外这方面的成熟经验。
目前，我国已出台了一系列建设法律法规和合同示范文本，但与国际标准合同文本相比，特别是与国际通行的FIDIC合同文本相比，在合同的严谨性和合同主体的责权利方面还存在一定差距。要吸收国外契约的合理部分，与中国金融相结合。保险和建筑法规，并修改目前的合同文本。
3.提高工程变更的可预测性
在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要，项目经理和造价人员要密切配合，严格控制洽商变更的发生。但是，由于项目周期长、技术复杂的特点，项目在实施过程中不可避免地会发生变化。一般来说，从成本控制的角度，工程变更可以分为三类:重大变更、重要变更和一般变更。对于较大的谈判变更，必须事先进行详细的技术经济分析。这时候就要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，对他们对工程造价的影响进行评估。只有综合各方意见，才能最终确定是否实施谈判变更。设计变更必须在合同条款的约束下进行，任何变更都不能使合同无效。变更后的单价仍以合同中已有的单价为准。如果合同中没有这种单价或因变更引起的变更，应按合同条款估价。承包商提出的单价分析资料经监理工程师审核并经业主批准后，按批准的单价执行。
4.结算审核应详细。
工程竣工结算是核对建设工程造价的最终依据，也是建设工程竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，这是控制工程造价的最后一步。
一般来说，结算工程造价应从以下几个角度进行控制:
1，查合同条款，只有全部工程按合同要求完成并合格，才能纳入竣工结算，结算过程中严格执行合同约定的结算方式、计价定额、取费标准、主要材料价格、优惠条款；
2、检查隐蔽验收记录，竣工结算应进行隐蔽工程施工记录和验收签证检查，手续齐全，工程量与竣工图相符，方可计入结算；
3、实施设计变更谈判，只有经建设单位和监理工程师审查同意，签证变更谈判才能纳入结算；
4、按图核实工程数量，招标工程合同根据工程量清单，需要逐一核对实际完成的工程量，然后对工程量清单以外的部分按照合同约定的结算方式和要求进行结算；
5.严格执行固定单价。除包干部分外，结算单价按合同或招标中规定的计价定额和计价原则执行。未包括在固定单价中的项目，应按同类定额进行分析换算，或提出人工、机械、材料的计价依据，编制补充单价。
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