新思路，多支箭，民营房企融资，开启“破冰”之旅
由于2018很多民企债券违约，民企发债难度加大。近日，碧桂园、龙湖发展、美的地产三家民营房企在信用保护工具的保驾护航下成功发行公司债，让业界看到了民营房企融资困境的曙光。
中国证券报记者调查发现，信用保护工具的推出是民营房企融资困境逆转的关键。对于企业来说，最重要的是在市场见底期间苦练内功，积蓄力量。
融资开放
近日，碧桂园、龙湖发展、美的地产相继完成境内公司债发行，成为首家打造信用保护工具发债的示范民营房企。业内人士直言:“民营房企融资的‘破冰’之旅已经开始。”
记者从深交所和上交所获悉，5月20日，碧桂园完成了2022年第一期5亿元公司债券的簿记建档工作，中信建投证券担任主承销商。同日，美的地产成功发行2022年(第一期)公司债券，发行规模为6543.8+0亿元，主承销商为深港证券和国泰君安证券。此前，龙湖集团间接子公司龙湖发展向专业投资者公开发行2022期公司债券(二期)，发行规模为5亿元，由中信证券担任主承销商。
5月24日，据中债信用增级公司披露，其与上海银行联手打造信用风险缓释证书，帮助新城控股发行2022年第一期中期票据。5月23日，上交所公司债券项目信息平台显示，“绿城地产集团股份有限公司2022年向专业投资者公开发行公司债券”项目状态更新为“反馈意见”。
东方金诚研报显示，截至5月15日，民营房企已连续65天未发行公开市场债券。民营房企融资“开闸”备受市场关注。
“碧桂园发行公司债，吸引了包括大型国有银行、股份制银行、证券公司在内的众多机构积极参与竞标。全场认购倍数高达1.6倍，票面利率4.5%，远低于同期限公司债可比利率。”杜对说:
护送
值得注意的是，在房地产行业融资环境不佳的背景下，民营房企能够“开闸”，信用保护工具必不可少。据悉，碧桂园、龙湖发展、美的地产在近期的发债过程中都引入了信用保护工具。
在谈到为何推出信用保护工具时，杜直言是为了增强投资者的认购意愿。房地产行业进入低迷期，市场投资信心变得敏感。民营房地产企业在债券市场的发债和认购数量和规模减少，导致债券融资成本快速上升。以碧桂园为例，2021 2月发行的21 Bidi 04票面利率为6.3%，明显高于2021 9月发行的21 Bidi 03，票面利率为4.33%。“今年以来，我们与碧桂园广泛探讨了市场投资意向，但市场上有债券认购意向的投资者较少，初步报价远远超出企业接受的范围。经过多轮探索，现在落实合适的认购意向还来得及。”
但是，解决上述问题的拐点很快就会到来。5月，中国证监会宣布推出交易所债券市场民营企业债券融资专项支持计划。该计划通过与债券承销机构合作创建信用保护工具，增加信贷，支持有市场、有前景、有技术竞争力、符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。
杜告诉记者:“中信建投证券和中信建投金融向碧桂园提出了‘债券发行信用保护合约创设’综合服务方案。经过几轮沟通，该方案得到了投资人的高度认可。”
所谓“信用保护工具”，是指信用保护卖方与信用保护买方约定，信用保护买方在未来按照约定的标准和方式向信用保护卖方支付信用保护费，卖方为买方提供一个或多个参照主体或一个或多个、一类或多类符合特定债务类型和债务特征的债务的信用风险保护的金融工具。信用保护工具包括信用保护合同和信用保护证书。
“有了信用保护工具，相当于通过‘低保费’撬动市场资金参与民企债券投资。”中信建投证券执行委员会委员、董事会秘书王广学形象地说。在王广学看来，通过创造信用保护工具配合民营房企发行债券，可以利用债券市场投资者风险偏好的差异，吸引风险保守型投资者认购民营房企债券。
有了信用保障工具“保驾护航”，主承销商在推动民营房企发债过程中遇到的困难也迎刃而解。“项目从启动到落地只用了一周时间，但很多工作都顺利完成，包括准备债券募集材料、启动公司过会流程、申请中证金融联合创建、联系意向投资人、债券账簿备案、签约等。”杜表示，为打消投资者的顾虑，吸引机构参与投标，中信建投证券还从积极打造信用保障、引导企业完善信息披露、加强与投资机构的沟通等三个方面增强了投资者对本次债券发行的理解和认可。
这种突破是可以预期的
事实上，在信用保护工具的“护航”下，民营房企债券融资的“开闸”，已经让业界看到了行业融资困境的曙光。
“碧桂园公司债的成功发行，说明信用保护工具对民营房企债券融资具有重要的推动作用。”王广学认为，这一模式为后续房地产企业平稳有序开展债券融资工作提供了新思路。
南开大学金融发展研究院院长田认为，碧桂园等民营房企的发债模式为其他民营企业提供了可供借鉴的具体措施，有助于改善行业融资难、融资贵的问题。
田进一步表示，金融创新服务实体经济对经济增长具有重要意义。“在当前经济环境下，我国应切实增强对实体经济的金融服务，通过增信、信用担保等多种金融创新巩固市场信心，实现正反馈和良性循环，在保证投资者应有回报的同时，服务企业融资发展，促进企业稳健发展和经济平稳增长。"
田认为，民营房企还可以考虑通过REITs等金融工具实现资产证券化，获得资金，改善现金流。当然，最重要的是企业要苦练内功，提高效率，提升核心竞争力，在市场见底期间积蓄力量。毕竟市场从来都是比较被有实力的企业认可和青睐的。