想了解房地产基础知识！谢谢

一、房地产:不动产和房地产的总称，也叫“房地产”。

房产形式:1，净土；2.简单的房子；3.土地和房屋的综合体。

不动产是房屋及其权利的总称，不动产是土地及其权利的总称；

不动产是附着在土地上的不可分割的建筑物、构筑物和其他不可分割的物质及其权利的财产。(构筑物指不可接近的建筑物，如烟囱、树木、道路等。)

房产分为:1，住宅使用(70年)；2.生产使用(50年)；3、业务用(门头等。，50年)；4、行政用(市政府、法院等。，50年)；5.其他用途(学校、博物馆等。).

2.房地产业:从事房地产管理的服务企业的总称。

房地产业的主要内容:

1，土地开发再开发；

2.开发和建造房屋；

3、房地产管理(包括土地权利出让、转让、出租、抵押等。);

4.房地产管理(包括房屋的出售、出租和抵押)；

5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪人、公证员等。);

6.房地产物业管理；

7.房地产金融(包括信息、保险、金融投资等。).

第三，房地产的特点

1.不动产的固定位置:土地是自然产物，位置不可移动，房子建在土地上，所以房子是不可移动的，是固定的，这就使得不动产受到地理位置的限制；

2.区域差异:每个区域或同一区域不同位置的房产价值也不同；

3.房地产的高品质和耐久性；

4.房产有保值增值，前提是国家政局稳定，由土地的性质决定，土地是有限的，不可再生的。然而人们对土地的需求与日俱增，物以稀为贵。房地产税作为主导产业，约占国民生产总值的10%。

※房地产的前景

1，城市化水平稳步提升的趋势，形成了越来越高的住房需求。2010年，城镇人口达到610万，每年需要新建房屋3.27亿㎡；

2.人口流动的增加形成对住房的需求；

3.居民消费水平的提高；

4、旧城改造，增加居民对住房的要求；

5.深化改革，发展市场，促进住房需求。

政府改革深化内需。

1，取消福利分房，实行住房货币化；

2.发展二手房市场；

3.降低存款利率，吸引大量投资客户；

4.降低税费，出台法规刺激住房需求。

五证两书

一、建设用地规划许可证

建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认项目选址符合城市规划的法律文件。

二。建设工程规划许可证

建设项目符合城市规划需要的法律证明。

三。国有土地使用证

土地使用者申请后，本市各级人民政府出具的国有土地使用权法律文件。此证主要注明土地使用者姓名、土地位置、用途、土地使用面积、使用年限和“四区”范围。

四、《施工许可证》

建设单位工程建设的合法证明也是房屋权属登记的主要依据之一。没有施工许可证的建筑是违法的，不受法律保护。

动词 （verb的缩写）商品房销售(预售)许可证

市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

六、“二本”

商品房质量保证书和商品房使用说明书。

名词解释

一.基本参数

复合型:不同于温跃层，受温跃层启发，经济型温跃层结构(上下高度不同)。※:

错层:室内楼层层高不同，错层通过楼梯连接，但不分为两层，适合大面积住宅。※:

深度:建筑物(房屋)前墙皮到后墙皮的距离(长度)。※:

工作室:住宅的宽度，一个房子从一面墙到另一面墙的长度(3m~3.9m比较舒服)。※:

层高:建筑首层高度是指从低层到高层的高度(2.9m)。※:

静态高度:房屋地面与屋顶之间的高度(2.7米)。※:

户型:每间卧室根据家庭人口构成和国家规定的居住面积定额确定。※:

建筑系数(Building coefficient):“建筑占地系数”的简称，是指所有建筑物的占地面积占建筑用地内总用地面积的比例，以百分比表示。※.用于说明建筑分布密度、卫生状况、土地利用率等。合理的建筑系数应在节约土地的原则下，尽可能满足建筑物通风、采光、防火、防爆的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动空间。

三通一平:通常是指施工现场道路、电、水通达，土地平整。※.

七通一平:大型开发区施工场地要求:道路通、水通、雨污通、电力通、通讯通、火电通、燃气通、场地平整。※.

第二，与产权相关的概念

房屋产权:是指所有权人对财产的占有、使用和收益处分享有全权，排除他人干涉，是一种财产权。房屋产权是指房屋所有人根据国家法律享有的一切权利。※.

房屋所有权登记:是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权及因上述权利而产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，依法确认房屋产权归属关系的行为。※.房屋产权登记应当遵循房屋所有权和房屋范围内土地使用权相一致的原则。

不动产权利登记:通常称为“产权登记”(包括房屋所有权和他项权利的登记)。城市房屋权属登记是人民政府为了完善法律制度，加强城市房屋管理，依法确认房屋权属的法定程序。经审查确认产权后，由房屋管理机关核发房屋所有权证。※.房屋权属登记是房屋产权管理的主要行政手段。只有通过房屋权属登记，各类房屋产权才能得到有效管理。

* * *有物权:是指一个不动产有两个或两个以上的权利主体，即* * *拥有，但在实践中又分为* * *和* *与* * *。※.前者是指* * *部分人根据各自股份大小分别对* *所拥有的不动产享有一定的利益并承担相应的义务；后者是指两个或两个以上权利人对* * * *所有的不动产享有平等的权利，承担平等的义务。

房屋抵押:产权人以房契为抵押，获得贷款按期支付利息。※.房屋产权仍由产权人本人管理，债权人只是按期取息，并无房屋管理权。贷款还清后，产权人将终止房契抵押。

转让:变更承租人名称。※.

三。与面积相关的概念

建筑面积:建筑各层总面积，各层建筑面积按建筑转角以上部分计算，包括使用面积、辅助面积、结构面积。※

※游泳池面积:

1，公共大厅、走廊、电梯井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间等服务于整栋建筑的公共用房、管理用房的建筑面积；

2.各单元与建筑公共空间的间距及外墙水平投影面积的50%。

商品房销售面积=套内建筑面积+公共部位分摊面积。※

套内建筑面积=套内使用面积+内墙面积+阳台建筑面积。※

使用面积:建筑各楼层平面直接用于生产、生活的净面积之和。※.

使用面积系数:以百分比表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。※.

辅助面积:建筑各层平面楼梯和走道所占净面积之和。※.

结构建筑面积:建筑各层外墙、内墙、垃圾槽、通风管道、烟囱(所有投影面积)所占的总面积。※.

使用率:使用面积与建筑面积的比率，以百分比表示。※.板楼:80%；75%的塔；70%的写字楼；购物中心65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方使用率低。

使用率:室内建筑面积与住宅面积的比率。※.

商品房销售面积=套内面积+共用功能建筑面积。※

套内建筑面积=套内使用面积+内墙面积+阳台面积。※

内墙面积:公共墙的一半为水平投影面积，非公共墙为水平投影面积。内部的可用面积是室内房间面积，例如不包括在结构面积中的壁橱、烟囱、通风管道和管道井。※.

分摊的公共建筑面积=套内面积×公共建筑面积分摊系数。※

公共建筑面积分摊系数=公共建筑面积总和。※

公共建筑面积=整栋建筑的建筑面积-套内建筑面积-不应分摊的建筑面积。※

容积率:总建筑面积与已利用建设用地面积(总建筑面积)之比。※.

建筑覆盖率:也称“建筑密度”，指建筑物的建筑面积与规划用地的比例。※.

绿化率:指规划建设用地面积内的绿化面积占规划建设用地面积的比例。※.

绿地率:指规划建设用地面积内的绿地面积(含绿地面积)与规划用地面积的比值。※.

四。与银行贷款相关的概念

抵押:是指抵押人将房屋产权转移抵押，受益人作为还款担保。贷款偿还后，受益人立即将所涉及的产权转让给抵押人，抵押人在此过程中享有使用权。※.

※用于抵押的材料:

1，身份证复印件；

2.户口簿复印件；

3.结婚证复印件；

4.学历证书复印件；

5.收入证明；

6.购房合同复印件；

7.营业执照复印件；

8、三个月的连续纳税票据；

9.固定资产发票；

贷款申请表。

契税:是指房屋所有权解除、转移时，根据当事人订立的合同上的房价的一定比例，向新产权人征收的一次性税收。※.是不动产产权变更的专项税，也是购房过程中承担的最大税额的一次性税，约为65438+房价的0.5%。

动词 （verb的缩写）与住房相关的概念

公寓式住宅:与独栋别墅相比，多为高层，每层都有几套房可以独立使用，都是可利用的。※.

花园式住宅:一般带有花园、草坪和二、三层车库，特点:建筑密度低，内部生活功能齐全，装饰华丽，变化丰富。※.

双拼:连续拼，重叠拼。※.

SOHO):小办公室家庭办公室是居住概念的延伸，属于居住。※.但同时集成了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达的住宅形态，可以让人在居住的同时从事商业活动。商业一些小公司，以及依靠互联网进行社交活动的人。

经济适用房:有社会保障的商品房，经济适用。※.经济性:是指房价低于市场商品房价格，能适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指住房的设计和建设标准强调使用效果，而不是降低标准。

六、经济适用房

中国从65438年到0998年在房改的同时实施了经济适用房政策。

经济适用房享受哪些优惠政策？※

免征城市基础设施配套费、商业网点建设费和契税，水电客户加价费等各种税费减半。建设用地以行政划拨方式供应，优先办理相关手续。另外，保障房建设管理费限定在1%~3%，市场利润限定在3%以下。

※经济适用房的价格构成

房屋建设征地拆迁补偿安置费用；

审查设计费和前期工程费；

住宅小区基础设施建设费；

建筑工程造价；

65438+以上四项之和的0%~3%管理费。贷款利息、税收和利润低于3%。除上述八项外，还有商品房行政事业性收费(如住宅区配套公建费、人防建设费等。)，而土地出让金的利润是不受限制的，是由市场决定的。

经济适用房和商品房有什么区别？※

土地取得方式不同，保障性住房建设用地行政划拨，免交土地出让金；商品房必须以出让方式缴纳土地出让金；

成本结构不同；

租售政策不同，保障房只卖不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同。经济适用房享受政府优惠，购买对象特定，只针对城镇低收入家庭。因此，应实行申请审批制，商品房购买对象和条件不受限制；

价格政策不同，保障房销售是政府指导价，不允许擅自提价。商品房的销售价格完全由市场决定。

经济适用房的产权是什么？※?和商品房有什么区别？

居民个人购买的经济适用住房产权属于个人；

房屋的产权分为四部分:使用权、占有权、处置权和收益权。与商品房相比，经济适用房的产权与它们的区别仅在于收益权。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。

销售技巧

一、买家的类型和特点，以及如何应对。

1，理性稳重型(40岁左右)

特点:考虑问题仔细，冷静，稳重，不轻易被业务员的话打动。你必须弄清楚疑点。

措施:强化产品质量、公司性质和实力。独特优势，出奇制胜。有理有据，虚心解决问题。

2.热情和冲动(更多年轻男性)

特点:天生的爱是令人兴奋的，容易被外界鼓励和刺激。

措施:趁热打铁轰炸。换手率不到50%

3.无声型

特点:说话谨慎，外表冷漠。

措施:静态和引导。善良和真诚拉近了感情。

4.担忧和犹豫不决型

特点:优柔寡断，反复无常。

措施:从我的角度出发，坚定地给他自信，让客户慢慢做出一个有赖于帮助他的决定，分析清楚。

5、喋喋不休型

特点:过于小心翼翼，试图用言语说服你。

措施:获取信任，坚定产品信心，避免不当引导，适当快刀斩乱麻，快速支付定金，没有后悔的余地。

6、霸气型

特点:傲慢，恐吓，拒人于千里之外，外强中干。

措施:谦虚，保持原样，寻找弱点，不要害怕。

7.求神占卜。

特点:先找风水先生再做决定。决定取决于此(在别人手里)

措施:不要否定他的世界观，用现代观点配合他的风水观。适时提醒他，就能有所了解。如果可以谈，首先要否定，否定的时候要强调约会的价值。

8、胆小型

特点:前怕狼，后怕虎。反复担心一个问题，经验不足，想太多。

措施:表现质量和保障强，强调肯定，不需要产生其他想法。

9、神经质型

特点:悲观，什么都能刺激他。

措施:谨言慎行，少说话，少说多听，以严肃说服为主。

10，斤斤计较型(喜欢5)

特点:心思细腻，什么都想要，想占便宜。

措施:要利用气氛迫使他尽快做出决定，立即调整价格，强调已经有优惠了。

11，拖延的借口

特点:性格犹豫，推三推四。

措施:追溯客户不做决策的真正原因，路过闲人，市场，